摘要：本研究旨在探索北京老樓改造原地重建的技術(shù)方案與實(shí)施策略。通過(guò)分析北京危舊住宅樓的具體情況，提出了一套綜合的拆除重建技術(shù)導(dǎo)引流程。該流程包括前期調(diào)研、結(jié)構(gòu)安全評(píng)估、環(huán)境影響評(píng)估、拆除工程規(guī)劃、地基基礎(chǔ)處理以及新建筑的設(shè)計(jì)和施工等關(guān)鍵步驟。還強(qiáng)調(diào)了在改造過(guò)程中應(yīng)遵循的原則，如保持歷史風(fēng)貌、確保居民生活質(zhì)量不受影響、注重環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展等。通過(guò)這些措施的實(shí)施，旨在實(shí)現(xiàn)北京危舊住宅樓的高效、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保的原地重建，為城市的可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

一、政策依據(jù)

自2020年6月，北京市印發(fā)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見》(京建發(fā)〔2020〕178號(hào))，明確經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

2024年市住建委發(fā)布的《北京市危舊住宅樓拆除重建技術(shù)導(dǎo)引》進(jìn)一步明確相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施要求：

（一）適用范圍

適用于經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值，或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊住宅樓。若為歷史建筑則需依據(jù)國(guó)家和北京市歷史建筑保護(hù)利用的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）基本原則

1. 不增加原有居民戶數(shù)
   • 核心區(qū)外除歷史文化街區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項(xiàng)目，地上建筑規(guī)模增量原則上不應(yīng)超過(guò)規(guī)劃許可或房屋登記建筑規(guī)模的30%。若超過(guò)30%，需經(jīng)專家和有關(guān)部門組織專項(xiàng)評(píng)審會(huì)審定通過(guò)。
   • 對(duì)于歷史文化街區(qū)和其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)、規(guī)劃道路、綠地、廣場(chǎng)、水域以及政務(wù)功能要求高的重點(diǎn)地區(qū)，以及主要交通干線兩側(cè)的危舊住宅樓，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行騰退置換，引導(dǎo)居民異地安置。核心區(qū)內(nèi)除歷史文化街區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項(xiàng)目，地上建筑規(guī)模增量應(yīng)嚴(yán)格管控，并經(jīng)專項(xiàng)評(píng)審會(huì)審定通過(guò)。
2. 保證居民戶內(nèi)使用面積不減少并優(yōu)化布局
   • 合理優(yōu)化戶內(nèi)各功能空間布局。本市將危舊住宅樓分為簡(jiǎn)易型住宅樓(房)和套型住宅樓兩類。對(duì)于非成套住宅套內(nèi)可適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間面積（廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米）；對(duì)于成套住宅，原則上原建筑面積大于70平方米的套型不再增加套內(nèi)建筑面積，原建筑面積小于70平方米的套型，且原廚房、衛(wèi)生間面積小于最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以適當(dāng)增加達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。
3. 完善公共服務(wù)配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施
   • 把非機(jī)動(dòng)車及機(jī)動(dòng)車位、市政設(shè)施、公共服務(wù)配套等設(shè)計(jì)合理融入拆除重建項(xiàng)目。對(duì)于單棟拆除重建項(xiàng)目，應(yīng)利用周邊場(chǎng)地條件及社會(huì)停車場(chǎng)，新配置的非機(jī)動(dòng)車和機(jī)動(dòng)車停車位數(shù)量原則上不應(yīng)低于認(rèn)定的原有數(shù)量。

二、實(shí)施流程示例（以豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓為例）

（一）確定試點(diǎn)

1. 2020年9月，豐臺(tái)區(qū)房管局召開專題會(huì)，初步確定馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓為豐臺(tái)區(qū)危舊樓改造試點(diǎn)。該樓建于1977年，為4層磚混結(jié)構(gòu)筒子樓，多數(shù)房間面積為15.7平方米，存在設(shè)施老化、不滿足消防安全要求等問(wèn)題，如樓道公共走廊堆滿煤氣罐，通道狹窄，存在重大消防安全隱患等。

（二）居民參與決策

1. 各階段居民均有參與，從改建意向征詢到實(shí)施方案公示，實(shí)施主體充分聽取居民意見，完善設(shè)計(jì)方案。馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓項(xiàng)目居民征詢率、參與率、簽約率均達(dá)到100%。居民可提出意見，如樓內(nèi)居民提出的意見促使方案不斷修改完善，最終2023年9月4日，樓內(nèi)90戶居民全部完成簽約，項(xiàng)目正式立項(xiàng)。

（三）方案實(shí)施

1. 原拆原建模式
   • 拆除老舊樓房，在原址再建新樓。馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓采取原拆原建方式，將從原有的4層擴(kuò)建至地上6層，充分利用可用空間，整體統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。增加電梯、無(wú)障礙通道等，適當(dāng)增加室內(nèi)使用面積，室內(nèi)布置廚房、衛(wèi)生間，改善居民居住條件；同時(shí)擴(kuò)建地下空間，地下一層將增加商服空間，滿足居民日常購(gòu)物需求，解決老樓安全隱患問(wèn)題。
2. 項(xiàng)目進(jìn)展
   • 2023年11月，馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓騰空后被拆除，新樓于2024年3月全面開工，預(yù)計(jì)2026年居民可搬進(jìn)新居。

北京老樓改造政策最新動(dòng)態(tài)

老樓改造居民參與度提升策略

北京老樓改造后的房?jī)r(jià)趨勢(shì)

老樓改造中的歷史文化保護(hù)措施