土地成本控制策略至關(guān)重要，在拿地環(huán)節(jié)，要做好前期調(diào)研，精準(zhǔn)評(píng)估土地價(jià)值與潛力，避免盲目競(jìng)拍導(dǎo)致成本過(guò)高，通過(guò)多渠道收集信息，分析市場(chǎng)行情，合理確定投標(biāo)價(jià)格，開(kāi)發(fā)過(guò)程中，優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，提高土地利用率，例如合理布局建筑、增加可售面積等，根據(jù)項(xiàng)目定位與市場(chǎng)需求，靈活調(diào)整產(chǎn)品類型與戶型配比，提升產(chǎn)品附加值。

土地成本控制策略

• 拿地策略方面
  • 舊城改造地塊：爭(zhēng)取盡可能的優(yōu)惠政策；爭(zhēng)取在稅收方面獲得一定程度的返還；盡可能爭(zhēng)取高容積率，間接降低土地成本。
  • 其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓(掛牌交易)的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境狀況、項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況等方面對(duì)其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查，減少操作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)(如是否有債務(wù)糾紛)；同時(shí)積極與轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行協(xié)商，延長(zhǎng)付款期限，降低資金成本。
  • 公開(kāi)招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)分析研究，做到正確客觀投標(biāo)；采取一定的投票策略，做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作；中標(biāo)后爭(zhēng)取對(duì)公司土地開(kāi)發(fā)、交地以及付款有利的條件，降低土地成本。
• 成本分析與風(fēng)險(xiǎn)管理方面
  • 拿地時(shí)的成本分析要準(zhǔn)確，對(duì)不同拿地情況分類應(yīng)對(duì)，明確各自要點(diǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)，如舊城改造、轉(zhuǎn)讓地塊、招投標(biāo)或拍賣地塊各有其關(guān)注重點(diǎn)，以此控制土地成本。
• 相關(guān)部門責(zé)任方面
  • 中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部，明確部門責(zé)任有助于土地成本控制工作的開(kāi)展與落實(shí)。

土地成本控制案例分析

舊城改造地塊優(yōu)惠政策

土地成本風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法

土地成本控制的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)