今天給各位分享老舊小區(qū)改造盈利模式的知識，其中也會對老舊小區(qū)改造項目利潤有多大進行解釋，如果能碰巧解決你現(xiàn)在面臨的問題，別忘了關(guān)注本站，現(xiàn)在開始吧！老舊小區(qū)改造工程改塌毛利潤100萬，凈利潤10萬。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共有17萬個，涉及居民上億人。這些老舊小區(qū)被市場統(tǒng)稱為“老破小”。住建部統(tǒng)計，截至2018年12月，試點城市已共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。根據(jù)《廣州市2018年城市更新年度計劃》，2018年廣州老舊小區(qū)微改造項目共計587個，計劃投入資金共計14.71億元。

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本文目錄一覽：

• 1、老舊小區(qū)改造工程毛利潤100萬,凈利潤大概多少
• 2、17萬個老舊小區(qū)，涉及居民上億人
• 3、老舊小區(qū)改造4+n是什么意思？
• 4、5萬億老舊小區(qū)改造市場
• 5、推進老舊小區(qū)適老化改造，這些城市出新招
• 6、老舊小區(qū)改造，投入3000萬的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)

老舊小區(qū)改造工程毛利潤100萬,凈利潤大概多少

老舊小區(qū)改造工程改塌毛利潤100萬，凈利潤10萬。根據(jù)查詢相關(guān)資料顯示，核鍵圓老舊小區(qū)改造不是搞房地亮賣產(chǎn)銷售，只有投入沒有利潤。有利潤也就是改造后的老舊小區(qū)房子保溫性提高了，可以為國家節(jié)約一定的取暖能源。

17萬個老舊小區(qū)，涉及居民上億人

重慶市江北區(qū)郭家沱的一個小鎮(zhèn)，曾因國營望江機械廠而聞名，現(xiàn)在充滿了“老破小”。這里的建筑大多建于上世紀五六十年代。 （東方IC/圖）

（本文首發(fā)于2019年7月4日《南方周末》）

舊改和棚改，相當于一個向外掏錢，一個往回拿錢。

老舊小區(qū)改造上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩(wěn)投資舉措，同時還可以拉動居民消費。

老舊小區(qū)改造若要大規(guī)模推進，還需房企在市場中找到可持續(xù)的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

2019年6月19日，***常務會議明確，加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造（下稱舊改）工作。

舊改的對象，指的是建成于2000年以前、公共設施落后、影響居民基本生活，且居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)。

按照住建部的要求，舊改項目重點包括改造建設小區(qū)水電氣路及光纖等配套設施，有條件的可因地制宜加裝電梯，配建停車設施、養(yǎng)老和撫幼服務設施、無障礙設施，實施節(jié)能改造等等。

這是一項“量大面廣”的工程。據(jù)住建部統(tǒng)計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)共有17萬個，涉及居民上億人。

消息一經(jīng)釋放，率先引發(fā)了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。2015年后，棚改轉(zhuǎn)向貨幣化安置，三年時間釋放了4萬億資金，不僅去掉了三四線城市的庫存，還推高了當?shù)氐姆績r。

如今，舊改橫空出世，會帶來什么變化？

廣州荔灣區(qū)西關(guān) 歷史 文化街區(qū)永慶坊，采用舊城區(qū)微改造，變身居住與 旅游 于一體的“最美街道”。 （東方IC/圖）

對于身處老舊小區(qū)的居民來說，舊改與棚改可能是一個二選一的抉擇。

按照住建部和財政部相關(guān)文件中的界定標準，棚戶區(qū)原指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設施簡陋的區(qū)域。2012年起，包括“城中村”、舊住宅綜合整治等概念也被陸續(xù)納入棚戶區(qū)的范疇內(nèi)。

文件也并遲明確，已納入或擬加入城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造計劃的棚戶區(qū)（居民住房），以及以居民自建住房為主的銷咐區(qū)域和城中村等，不屬于老舊小區(qū)。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉統(tǒng)計，中國老舊小區(qū)非常多，城鎮(zhèn)42%的住房為2000年前所建，16%的住房為1990年前所建，2—3層高的城鎮(zhèn)平房占比有21%，沒有同時擁有廚衛(wèi)的城鎮(zhèn)住房占比也高達16%。

這些老舊小區(qū)被市場統(tǒng)稱為“老破小”。戶型采光設計不佳、面積過小、停車難、建筑結(jié)構(gòu)有問題以及缺乏社區(qū)商業(yè)配套和綠化等都是這些小區(qū)的通病。

一位深圳資深房產(chǎn)中介告訴南方周末記者，深圳在1980—1990年代建造的房子大多采用海沙材質(zhì)，因為含鹽量高且雜質(zhì)較多，建筑質(zhì)量較差，導致這些老舊小區(qū)目前滿目瘡痍。

2017年年底，住房和城鄉(xiāng)建設部在廣州、廈門等15個城市啟動了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造試點。住建部統(tǒng)計，截至2018年12月，試點城市已共改造老舊小區(qū)106個，惠及5.9萬戶居民。

不過，廣州一位舊改從業(yè)者向南方周末記者坦言，市內(nèi)準備改造的老舊小區(qū)很多，但已經(jīng)或正在改造的還是相對較少。進程緩慢的一個原因是需要全部住戶通過，而老舊小區(qū)多是單位建設的房子，沒有物業(yè)管理，所以首先在“召集大家同意”這個問題上就比較困難。

還有一個重要原因是住戶需要出錢改造，許多人并不愿意。盡管財政補貼了很大一部分，如廣州住建部門數(shù)據(jù)顯示，5個試點小區(qū)共計安排財政資金2.08億元，平均每個小區(qū)獲得4000萬元。

而與舊改小修小補不同，棚改屬于大拆大建，房屋被拆遷的居民可以獲得實物安置或貨幣補償。尤其在2015年后，貨幣安置成為棚改主流，約4萬億資金流入棚戶區(qū)居民手里。

舊改和棚改，相當于一個向外掏錢，一個往回拿錢。“在深圳，給錢的棚改工作都推進緩慢，更不用說要自己掏錢改造老舊小區(qū)?！鄙鲜錾钲诜慨a(chǎn)中介說。

深圳一家房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的高層也向南方周末記者表示，在深圳，老舊小區(qū)改造可能與不少住戶的期待有所不同，此前深圳不少買入老舊小區(qū)的業(yè)主，其實是在等待新一輪棚改計劃，希望拿到拆遷款后“一夜暴富”。

由虧蔽純此可見，舊改和棚改對樓市的影響也大不相同。

棚改釋放貨幣，不斷制造和推高人們對房產(chǎn)的需求，而老舊小區(qū)改造則是提高了小區(qū)的居住條件，反而推遲或動搖了居民對購置新房的需求。

同時，隨著老舊小區(qū)改造成為新風潮，也會逐漸扭轉(zhuǎn)“買老舊小區(qū)等棚改拆遷”的購房預期，能夠一定程度上抑制二手房市場炒作。

2019年6月13日，在第11屆陸家嘴論壇上，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)言稱，當前房地產(chǎn)過度金融化，居民負債率占相當大的比例，甚至一半投資都投入到房地產(chǎn)市場。 歷史 證明，如果過度地依賴房地產(chǎn)最終會付出代價。

雖然舊改不同于棚改，但在這個時候推出，卻又與棚改不無關(guān)系。

隨著全國“去庫存”任務的完成，加之中央遏制房價過快上漲的決心，2019年4月15日，財政部明確通知，2019年棚改計劃從預期的450萬套大幅下調(diào)至285萬套，同比2018年下降50.86%。同時貨幣化安置收緊，實物化安置重回主流。

據(jù)國金證券研究院測算，如果2019年棚改貨幣化安置比例維持在35%，預計將拖累商品住宅銷售增速下降12.82%，對房地產(chǎn)投資的直接拉動為-0.83%。

與此同時，目前中國投資增速有所下滑。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2019年1—5月，全國固定資產(chǎn)投資217555億元，同比增長5.6%，增速較1—4月回落0.5個百分點。

而舊改恰好可以彌補因棚改退出而減少的資金投放。據(jù)***參事仇保興估算，中國城鎮(zhèn)需要綜合改造的老舊小區(qū)總投資額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。舊改4萬億與棚改過去釋放的資金體量相當。

方正證券6月22日發(fā)布的研報也做了一個資金統(tǒng)計，根據(jù)部分省市公布的改造計劃來看，平均成本為每平方米700元。據(jù)此推算，舊改工程的純建設成本就將達到2.8萬億元。

據(jù)南方周末記者不完全統(tǒng)計，目前全國已有9省、市公布了舊改目標與詳細計劃，它們是安徽省、河北省、襄陽市、濟南市、南京市、攀枝花市、西安市、廣州市和新鄉(xiāng)市。

以廣州為例，近兩年可以稱得上是舊改爆發(fā)年。根據(jù)《廣州市2018年城市更新年度計劃》，2018年廣州老舊小區(qū)微改造項目共計587個，計劃投入資金共計14.71億元。另據(jù)《廣州市2019年重點項目建設計劃》，51個重點項目中，老舊小區(qū)微改造占到了9個，計劃投資總額為10.25億元。

2019年7月1日，住建部副部長黃艷在***政策例行吹風會上稱，改造老舊小區(qū)上升到國家層面，因為其既是一項民生工程，也是一個非常有效的穩(wěn)投資舉措，同時還可以拉動居民消費，改善自己家的室內(nèi)設施，“這是一項一舉多得的工作”。

此前，仇保興也撰文稱，城市老舊小區(qū)綜合改造一方面能夠通過補齊幼兒園、小超市等短缺的服務設施消除擴大居民消費的障礙，另一方面也能開拓銀發(fā)消費、幼兒消費、綠色發(fā)展和節(jié)能減排等新消費模式，能持續(xù)有效地為國民經(jīng)濟創(chuàng)造新動能。

相比棚改，老舊小區(qū)改造工程更具效率。多位房企人士告訴南方周末記者，一個棚改項目的轉(zhuǎn)化周期平均為5年，業(yè)主與房企往往會因為拆遷補償?shù)臓幾h僵持不下。而舊改一般在半年內(nèi)就能完成，并且邊際效益明顯，通過補齊服務設施“短板”有效刺激和擴大居民消費。

順應舊改大潮，一位廣州房企人士告訴南方周末記者，其公司旗下多個2000年后建起的新公寓住宅，也在借勢提供景觀陽臺欄桿翻新、電梯維護、空調(diào)百葉加固等房屋翻新等優(yōu)惠活動，吸引業(yè)主自費參與。

17萬個老舊小區(qū)需要改造，投資總額高達4萬億，錢從哪來？

住建部副部長黃艷在上述吹風會上表示，將按照“業(yè)主主體、社區(qū)主導、政府引領(lǐng)、各方支持”的方式統(tǒng)籌推進，采取“居民出一點、 社會 支持一點、財政補助一點”等多渠道籌集改造資金。

目前來看，地方財政是舊改最主要的資金來源。

河北省在2018年9月23日公布的《老舊小區(qū)改造三年行動計劃（2018-2020年）》顯示，小區(qū)改造三年總?cè)蝿展灿?739個，共需改造資金129.6億元。其中， 社會 可籌集資金約11.7億元；市政專營單位可籌集約6.5億元；小區(qū)原產(chǎn)權(quán)單位可籌集約5.2億元；居民個人可籌集約5.6億元。其余112.3億元的費用“大頭”由市、縣兩級財政籌集。

據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，河北東部某縣的老舊小區(qū)就進行了節(jié)能改造項目，包括在外墻上保溫層，把以前的鋼窗換成了鋁合金窗，費用是每戶4000元，而當?shù)氐木用穹Q，“據(jù)說財政資金補貼了一半”。

一位來自成都天府新區(qū)安工社區(qū)的業(yè)主告訴南方周末記者，2019年年初，其所在小區(qū)有5棟6層樓的住宅完成了電梯加裝，出資安排為以2樓3000元為基數(shù)，每層樓遞增2000元。小區(qū)業(yè)委會介紹，費用已由政府補貼了大部分。

廣州世聯(lián)行副總經(jīng)理林家星對南方周末記者說，目前廣州市的老舊小區(qū)改造，大多是 社會 公益行為，改造資金主要來源于市、區(qū)每年的財政專項保障資金，市區(qū)兩級按照8：2的比例安排。廣州世聯(lián)行一直以房企咨詢顧問的形式參與了包括TIT紡織產(chǎn)業(yè)園、荔灣廣鋼及廣船片區(qū)、天河廣氮片區(qū)等多個廣州大型舊改項目。

“我國尚有約5000億的住房公共維修基金沉淀在各級財政和房管局賬戶中，應積極發(fā)揮作用?！背鸨Ｅd撰文寫道。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向媒體分析稱，老舊小區(qū)改造一旦大規(guī)模推行，政府財力有限，單純依靠補貼，并不現(xiàn)實。

棚改之所以風生水起，正是有賴于2014年央行創(chuàng)設PSL這項金融工具。央行以PSL的形式投放給國開行等政策性銀行，再由它們給地方政府發(fā)放專項貸款，從而對棚戶區(qū)居民進行貨幣化補貼，地方政府拆遷賣地后償還銀行貸款，銀行償還央行，形成資金流閉環(huán)。

***常務會議上，首次提到加大金融對舊改的支持，明確2019年將對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補助資金，并且鼓勵金融機構(gòu)和地方積極 探索 。

“融資必須要可持續(xù)?！秉S艷說，一個前提是，不能只投入轉(zhuǎn)不起來，另一個是風險防范，要防止增加地方債務。在這兩個前提下，如何引入專業(yè)化、市場化公司來運作，都是可以 探索 的。

廣州世聯(lián)行副總經(jīng)理林家星強調(diào)，政府正在推動更多的 社會 資本參與到有一定收益回報和企業(yè)品牌影響力的改造項目中，探討居民、資方、政府三者共同參與的機制，“位于廣州的永慶坊就是一個很好的樣本”。

萬科在2016年中標廣州恩寧路中段的永慶坊舊改項目，該區(qū)域為廣州危舊房集中轄區(qū)之一，既有老舊小區(qū)住宅，也有具備獨特 歷史 文化的建筑。萬科在對當?shù)靥厣ㄖM行保護的基礎(chǔ)上，參與了整個片區(qū)的策劃和運營，除了對老舊小區(qū)進行翻新改造以外，還將該片區(qū)打造成青年公寓、聯(lián)合辦公、文創(chuàng)街區(qū)相結(jié)合的文創(chuàng)綜合體項目。

高力國際華南區(qū)咨詢服務部執(zhí)行董事、廣東省三舊改造協(xié)會專家陳厚橋也認可這個項目?！按騻€比方，假設原本老舊小區(qū)的住戶對外出租30元/平方米，萬科用50元的單價進行改造、裝修并承包下來，交給自己的長租公寓品牌泊寓以80元租出去，就是一種模式?！彼麑δ戏街苣┯浾哒f。

不過盈利問題仍待解決。陳厚橋表示，老舊小區(qū)改造若要大規(guī)模推進，還需房企在市場中找到可持續(xù)的盈利模式，否則只能是塊難啃的“硬骨頭”。

以永慶坊為例，萬科只擁有15年的經(jīng)營權(quán)，期滿后是將經(jīng)營權(quán)交還政府還是繼續(xù)探討新的合作模式尚未確定。該項目的負責人此前接受媒體采訪時曾直言，永慶坊改造計劃總投入資金約為1億元，而建筑成本回收周期長達12年半。真正能夠盈利的時間不足3年。

在深圳，這種“萬科模式”也碰了壁。據(jù)界面新聞近日報道，有接近萬科“萬村計劃”的知情人士透露，萬科正在與深圳已簽約城中村改造的房東洽談違約賠償事宜，主動放棄部分已簽約房源。

“萬村計劃”是萬科針對深圳城中村微改造項目的戰(zhàn)略布局。從2017年起，萬科進入深圳上百個城中村，租下這些老舊小區(qū)并進行翻新改造，轉(zhuǎn)化為旗下長租公寓品牌“泊寓”，租約期限平均為10—12年。這種模式既響應了改造老舊小區(qū)的政策，又構(gòu)建了一種盤活存量資產(chǎn)的商業(yè)模式。

然而，此次萬科主動違約意味著盈利可能仍不及預期，無法形成良性的投資循環(huán)。針對該傳聞，萬科深圳公司已回應媒體稱，在推進過程中確實遇到了實際困難。

值得注意的是，越來越多房企旗下的物業(yè)公司已分拆上市，表明小區(qū)物業(yè)作為消費場景的重要性。未來在對老舊小區(qū)改造的過程中，在如養(yǎng)老托幼、醫(yī)療、助餐、保潔等服務上實現(xiàn)物業(yè)的二次開發(fā)利用，可能會是房企加入舊改的一個目標。

老舊小區(qū)改造4+n是什么意思？

上面70個答案一個對的也沒有伏迅?。。?！還瞎回答。

4”即創(chuàng)新老舊小區(qū)四種改造方式和籌資模式：一是大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式，把一個或多個老舊小區(qū)與相鄰的舊城區(qū)、棚戶區(qū)、舊廠區(qū)等項目捆綁統(tǒng)籌，生成老舊片區(qū)改造項目，實現(xiàn)自我平衡；二是跨片區(qū)組合平衡模式，將擬改造的老舊小區(qū)與其不相鄰的城市建設或改造項目組合，以項目收益彌補老舊小區(qū)改造支出，實現(xiàn)資金平衡；三是小區(qū)內(nèi)自求平衡模式，在有條件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴建用于公共服務缺困此的經(jīng)營性設施，以未來產(chǎn)生的收益平衡老舊小區(qū)改造支出；四是政府引導的多元化投入改造模式，充分發(fā)揮財政資金引導作用，通過投資補助、項目資本金注入、貸款貼息尺隱等方式，帶動專營單位、小區(qū)居民、原產(chǎn)權(quán)單位等履行出資，撬動銀行機構(gòu)、基金公司、民間資本跟進投入，統(tǒng)籌政策資源，拓寬資金渠道。在此基礎(chǔ)上，鼓勵各地結(jié)合實際探索“N”種模式，引入企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，吸引社會資本參與社區(qū)服務設施改造建設和運營等。

5萬億老舊小區(qū)改造市場

政府工作報告指出，今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。

作為“接棒”棚改的一項重要工作，老舊小區(qū)改造被認為是今年“穩(wěn)投資”“促民生”的重要抓手，同時也被看作房地產(chǎn)及相關(guān)上下游行業(yè)的新機會。

老舊小區(qū)改造洞大鍵也被簡稱為“舊改”，但與過去舊城拆遷改造的“舊改”，是兩個不同的概念。老舊小區(qū)改造基本不涉及拆遷，而是以維修完善基礎(chǔ)設施和公共設施為主，而舊城改造、城市更新涉及大量的拆遷重建。

清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心主任孔鵬認為，老舊小區(qū)改造市場空間或可達5萬億元，可直接拉動傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)上游的鋼鐵、建材、水泥、環(huán)保等行業(yè)，下游的家裝、家電等行業(yè)。此外，以5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等相關(guān)的基礎(chǔ)設施也將被帶動。

“改造后的老舊社區(qū)不應是分裂的孤島，而應該是依托新基建，實現(xiàn)未來住區(qū)的聯(lián)網(wǎng)化和數(shù)字化，使建筑空間形成擁有合力的組織?！笨座i向21世紀經(jīng)濟報道表示。

分析人士指出，這一行業(yè)前景雖然廣闊，但在實際操作中，仍然面臨著盈利模式、社會資本積極性等方面的現(xiàn)實問題，未來需要在政策、企業(yè)、社會等各個層面共同努力推動。

核心區(qū)的“老破小”

老舊小區(qū)是指“2000年以前，公共設施落后影響居民基本生活、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)”。老舊小區(qū)通常在單位改制之前，由政府、單位出資建設，與1998年房改后建設成的居住區(qū)相比，公共設施落后，配套設施不齊。

根據(jù)住建部初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面納巧積約為40億平方米。

老舊小區(qū)改造的市場空間，主要存在于大中城市。

根據(jù)貝殼樓盤字典數(shù)據(jù)，重點20城市的記錄小區(qū)數(shù)量為15.39萬個，其中樓齡20年以上的老舊小區(qū)數(shù)量為5.96萬個，老舊小區(qū)的占比近40%。

分城市來看，老舊小區(qū)數(shù)量最多的三個城市為上海、成都、北京，老舊小區(qū)的數(shù)量分別為14000個、5200個、5100個。從老舊小區(qū)在總體存量中的占比來看，上海、濟南、北京三地最高，分別為61%、49%、47%。

老舊社區(qū)一般都集中在城市的老城區(qū)。以北京為例，逾八成老舊小區(qū)分布在寸土寸金的“城六區(qū)”，西城近六成是老舊小區(qū)。

老舊小區(qū)居住空間小，環(huán)境配套較差。從貝殼近五年的成交數(shù)據(jù)看，北京的老舊房源中，近半數(shù)面積在60平方米以下。北京的老舊社區(qū)中，超六成小區(qū)無電梯，16%的小區(qū)沒有集中供暖，20%的小區(qū)綠化率不足（綠化率30%以下）。這些比例均高于全市的平均水平。

貝殼研究院認為，北京的老舊小區(qū)主要在核心區(qū)域，地段價值高，但是目前居住條件差，導致老舊小區(qū)在下行周期房價跌幅更大，造成了難以流通和資源被浪費的惡性循環(huán)。

老舊小區(qū)改造的市場空間，也恰恰存在于此。

住建部將老舊小區(qū)改造的內(nèi)容初步分成三類：一是保基本的配套設施，包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設施的維修完善；垃圾分類設施的配套；加裝電梯等。二是提升類的基礎(chǔ)設施，可配建停車場、活動室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務類的內(nèi)容，如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設施，完善基本公共服務和基本公共環(huán)境。

明源地產(chǎn)研究院的研究數(shù)據(jù)表明，保守估計，中國老舊小區(qū)改造仿友至少需投入4.54萬億元。

國金證券指出，作為“接棒”棚改步入舞臺中央的一項工作，舊改并不涉及房屋拆遷和安置補償問題，更多的是對現(xiàn)有房屋進行修繕、改造小區(qū)水電氣路及光纖等基礎(chǔ)設施以及完善周邊配套服務設施。雖然老舊小區(qū)改造對地產(chǎn)整體投資刺激作用較弱，但對相關(guān)領(lǐng)域需求的拉動作用仍然明顯。

據(jù)該機構(gòu)估算，在舊改的撬動下，消費建材領(lǐng)域中，防水材料獲得的市場空間可達236億元；涂料的市場空間為518億元；管材的市場空間為273億元。

“民生問題”的解決之道

近些年，老舊小區(qū)改造一直以財政資金為主導。從目前的實踐來看，除中央財政補貼、地方政府專項債外，銀行信貸也是舊改的重要資金來源。

今年4月14日，***常務會議要求建立政府與居民、社會力量合理共擔改造資金的機制，中央財政給予補助，地方政府專項債給予傾斜，鼓勵社會資本參與改造運營。

老舊小區(qū)改造，對于社會資本來說，最大的難題是盈利模式。由于它不會拆遷舊房重建，因而不存在通過賣新房獲得盈利的可能；投入到新裝電梯、新建醫(yī)療幼兒養(yǎng)老設施、修建道路等公共設施的資金，未來很多只能靠物業(yè)費、停車費來獲得回報。

總體來看，目前社會資本參與老舊小區(qū)改造的熱情并不高。在很多投資者看來，利潤率低、投資回報周期長，是老舊小區(qū)改造面臨的主要商業(yè)困境。孔鵬認為，主要原因是沒有明確的商業(yè)模式，沒有清晰的產(chǎn)品服務的供求關(guān)系和服務標準。

孔鵬表示，老舊小區(qū)改造屬于民生問題，“民生問題要想出商業(yè)模式就一定要有低息的資金支持，它跟房地產(chǎn)開發(fā)的邏輯不完全相同。如果沒有資金杠桿、沒有低息的貸款，那老舊社區(qū)改造的回報就會十分困難?！?/p>

孔鵬說，推動舊改行業(yè)的發(fā)展，還需多方努力。業(yè)主需要了解，老舊社區(qū)改造不是一種政府補貼的福利行為，而是一種政府支持的商業(yè)行為，想要獲得美好生活，必須進行參與和付出；作為參與改造的企業(yè)，一定要擁有足夠的耐心，并能提供真正為終端用戶創(chuàng)造價值的產(chǎn)品和服務；在政策端，政府除提供低息資金支持外，還應改變老舊小區(qū)粗放式的管理和收費方式，爭取實現(xiàn)居民和企業(yè)價值共享。

以房企為代表的社會資本，更愿意投入到舊城改造、城市更新項目上去。

存量房時代的到來，和一二線城市土地資源的稀缺，促使房企通過舊改來加大土地儲備。萬科于2017年加大在“城市更新”上的布局，并積極向二三線城市進行擴展。碧桂園也在2017年表示，要加大舊改投入力度，并將舊改作為“在四個一線城市的主要發(fā)展方向之一”。

億翰智庫指出，目前參與舊城改造的企業(yè)主要以大型開發(fā)商和金融房企(地產(chǎn)基金)為主，這兩類主要玩家各具優(yōu)勢?！胺科笠揽吭诘禺a(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)勢，在綜合類項目的改造和建筑上具有明顯優(yōu)勢;地產(chǎn)基金由于資金實力雄厚，在舊改上往往采取輕重資產(chǎn)結(jié)合的方式去運營，在資金和運營上具有一定優(yōu)勢。”

推進老舊小區(qū)適老化改造，這些城市出新招

當下，全國各地老舊小區(qū)改造正在加速推進。在老舊小區(qū)改造中，“適老化”“無障礙”成為關(guān)鍵詞。

5月18日，《北京市城市更新專項規(guī)劃（北京市“十四五”時期城市更新規(guī)劃）》（簡稱《規(guī)劃》）正式印發(fā)，這也是全國首個減量發(fā)展背景下的城市更新專項規(guī)劃?！兑?guī)劃》提出，聚焦老舊小區(qū)更新改造工作，統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)分類改造，提升居住品質(zhì)，促進職住平衡，到2025年完成1.6億平方米老舊小區(qū)改造。同時，《規(guī)劃》明確，要注重適老化和無障礙改造，加強適老化改造設計管理，突出加裝電梯、公共環(huán)境適老化改造和無障礙環(huán)境建設等重點任務，統(tǒng)籌養(yǎng)老、助殘等相關(guān)政策，鼓勵“物業(yè)服務 養(yǎng)老服務”。

事實上，今年的《政府工作報告》中也提到，要推進無障礙環(huán)境建設和適老化改造。那么，隨著老齡化社會的到來，如何推進老舊小區(qū)“適老化”改造？如何對接“銀發(fā)一族”的社區(qū)養(yǎng)老需求？

北京：

推進室內(nèi)適老化改造，探索“五方聯(lián)動”

勁松模式、清河樣本、昌平經(jīng)驗……在老舊小區(qū)適老化改造方面，北京走在了全國前列，各區(qū)總結(jié)出了“因地制宜”的模式和經(jīng)驗。

去年5月，北京率先發(fā)布了《關(guān)于老舊小區(qū)綜合整治實施適老化改造和無障礙環(huán)境建設的指導意見》，推出適老化改造“菜單”，為適老化改造提供了參考標準。

在北京老舊小區(qū)的適老化改造方面，特別注重的是“內(nèi)外結(jié)合”和“社區(qū)配套”。以北京海淀區(qū)南二社區(qū)為例，這是北京市首個老舊小區(qū)適老化改造試點，由海淀區(qū)政府出資，從適老居住環(huán)境、出行環(huán)境、健康環(huán)境、服務環(huán)境、敬老社會文化環(huán)境營造五大方面進行適老化改造。

在室內(nèi)適老化改造方面，南二社區(qū)對小區(qū)內(nèi)99戶80歲以上老人和重度失能老人家庭進行家庭居室適老化改造，包括配置防滑墊、感應告團夜燈、連續(xù)手把、洗澡椅等方便老人自理的設備，還配置了智能設備，實現(xiàn)就寢、習慣化動作、如廁、洗浴等數(shù)據(jù)實時監(jiān)測，如有異常，老人家屬和醫(yī)護人員可在第一時間獲悉。

同時，在社區(qū)配套方面，南二社區(qū)注重老年人的生活需求，補齊了便利店、理發(fā)、家政、洗染、維修、末端物流等八項基本便民服務功能。從2019年改造至今，南二社區(qū)這種“內(nèi)外兼?zhèn)洹薄败浻布Y(jié)合”的做法成了北京老舊小區(qū)適老化改造的樣本和成功案例。

繼海淀南二社區(qū)后，在朝陽區(qū)政府的支持下，朝陽區(qū)勁松小區(qū)引入社會資本用于推進老舊小區(qū)改造更新，并形成了“勁松模式”。

“勁松模式”開啟了多重意義上的創(chuàng)新，探索出了一條“區(qū)級統(tǒng)籌，街鄉(xiāng)主導，社區(qū)協(xié)調(diào)，居民議事，企業(yè)運作”的“五方聯(lián)動”機制，對老舊小區(qū)引入社會資本力量具有示范性意義。不僅如此，在引入物業(yè)時，勁松小區(qū)率先以“先嘗后買”的理念，以“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民感受到環(huán)境與服務提升的切身變化，從而更容易接受自主向物業(yè)繳費。

河南開封：

探索“紅色議事廳”，推廣“3 3”電梯加裝模式

推進老舊小區(qū)適老化改造，八朝古都開封市也走在了全國的前列。與一二線城市不同，三四線城市普遍面臨著人口外流、人口老齡化問題，在老舊小區(qū)改造時，開封市積極探索和創(chuàng)新適老化模式，給三四線城市適老化改造提供了新思路簡態(tài)。

在老舊小區(qū)改造中，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)轄區(qū)內(nèi)的金康苑小區(qū)和武夷連片小區(qū)提升改造，獲得了群眾點贊。值得一提是，已有27歲“高齡”的金康苑小區(qū)在2021年被國家住房和建設部確定為全國推廣的12個典型改造案例之一，供全國學習借鑒。

對此，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局總結(jié)了兩個小區(qū)的成功經(jīng)驗，形成了一套自己的舊改襪咐橘標準，即“五連”和“六有”?！拔暹B”包括地下連、地面連、風貌連、服務連、人心連；“六有”即有完善的基本公共服務設施、有健全的便民商業(yè)服務設施、有完備的市政配套基礎(chǔ)設施、有充足的公共活動空間、有全覆蓋的物業(yè)服務、有健全的社區(qū)管理機制。

據(jù)新京報記者了解，在老舊小區(qū)改造之初，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局牽頭成立了由區(qū)黨工委書記、管委會主任任雙組長的黨建引領(lǐng)城市更新及老舊小區(qū)改造指揮部，并建立周例會和日調(diào)度制度，用心研究創(chuàng)新老舊小區(qū)改造項目新理念。

在廣納民意方面，金康苑小區(qū)和武夷連片小區(qū)創(chuàng)新推廣了“紅色議事廳”；在引導民意方面，發(fā)揮小區(qū)內(nèi)群眾威望高、號召能力強的老人建立“紅色管家”志愿服務隊，帶頭參與矛盾調(diào)解、政策宣傳、疫情防控等，實現(xiàn)“我的家園我來管”。

在老舊小區(qū)的改造中，加裝電梯成為老年人無障礙通行的必要一環(huán)，但是，也有低樓層的居民反對加裝電梯和額外收費，認為自己“吃了虧”。在武夷片區(qū)的老舊小區(qū)改造中，正是通過“紅色議事廳”、居民會客廳，開展“微治理”，尊重民意，發(fā)揮民智，創(chuàng)新性地采取了“3 3”電梯加裝模式。

“3 3”電梯加裝模式即分高、中、低3個檔次，居民可以根據(jù)自身居住的情況，選擇一次性出資、分期付款、按次刷卡使用3種付費方式。這種按需付費的使用模式不僅解決了老年人上樓難的問題，也獲得了小區(qū)居民的大力支持。

“小區(qū)缺少老年人和小孩娛樂休閑的地方，公共區(qū)域私搭亂建及小菜園也隨處可見?！边@是來自河大家屬院居民的抱怨。在改造前，河大家屬院內(nèi)部原有的廣場小花園是一片廢棄的雜草，到處是居民私搭亂建的小棚子、雞窩、菜地等。在改造后，小花園實現(xiàn)了“變身”，不僅花團錦簇，而且設置了針對老年人的健身休閑區(qū)，中間設置有乘涼亭，兼具了美觀和實用性。

據(jù)開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局物業(yè)科科長豐光輝介紹，在“紅色議事廳”中，住四樓的居民張阿姨提出“每天下樓買菜回來上樓時都很吃力”的現(xiàn)實情況，在武夷社區(qū)的老舊小區(qū)改造中。針對張阿姨提出的“上樓吃力”，社區(qū)加裝了臨時折疊休椅，座椅旁邊還有溫馨提示和緊急聯(lián)系電話，可以讓張阿姨“上一層，歇一歇”。

據(jù)介紹，經(jīng)過幾年的老舊小區(qū)提升改造工作，開封市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)內(nèi)雜亂無章、簡陋破舊的老舊小區(qū)面貌煥然一新，提升了廣大群眾的幸福感、獲得感，贏得了當?shù)鼐用竦狞c贊。

浙江杭州：

運用市場化機制，推廣“物業(yè) 養(yǎng)老”模式

作為長三角的核心城市，杭州在老舊小區(qū)改造方面探索出一條“居民主體、政府引導、社會參與”共建共治的模式，“交給專業(yè)團隊干專業(yè)的事兒”成為杭州老舊小區(qū)適老化改造的理念。

杭州上城區(qū)采荷街道引入了宋都服務作為“金牌管家”，負責對轄區(qū)內(nèi)的36個老舊小區(qū)進行升級改造，不僅推出了一套可供復制的社區(qū)居家養(yǎng)老理念，還打造出了聞名的“社區(qū)養(yǎng)老一條街”。

在上城區(qū)四季青街道錢景社區(qū)的三新路景芳東區(qū)段，原本有一條知名的“小區(qū)商業(yè)街”，但由于非機動車亂停放、周邊沿街環(huán)境差、社區(qū)活動場地小等原因，當?shù)厣鐓^(qū)決心將其改造，通過引入宋都服務全資子公司和瑞生活，花了將近一年的時間，成功將“小區(qū)商業(yè)街”改造成了“幸福養(yǎng)老一條街”。

“幸福養(yǎng)老一條街”總長100多米，總面積約1200平方米，這條路舊貌換新顏，設置了食堂、超市、理發(fā)店，活動室等，一應俱全地滿足了老年人的生活需求。

杭州上城區(qū)采荷街道通過引入和瑞生活率先探索了“物業(yè) 養(yǎng)老”的模式，在物業(yè)服務方面，設置了社區(qū)養(yǎng)老的服務“菜單”，包括怡閑園、怡康園、怡智園、怡惠園、怡學園、怡養(yǎng)園、怡樂園、怡護園、怡和園、4S服務驛站等十大功能區(qū)塊，形成了集生活照料、文化娛樂、醫(yī)療保健于一體的一站式社區(qū)養(yǎng)老服務。

滿足社區(qū)養(yǎng)老需求已成為老舊小區(qū)改造的重點工作，杭州通過運用市場化機制、積極引入社會資本，激發(fā)社區(qū)服務升級的可持續(xù)動力，讓越來越多老年人在社區(qū)享受到更專業(yè)、更多元的養(yǎng)老服務。

專家建議：

推動適老化改造多元化籌資，鼓勵社會資本參與

推進老舊小區(qū)的適老化改造具有迫切性。第七次全國人口普查結(jié)果顯示，2020年我國60歲及以上人口為2.64億人，占比達18.70%。在“十四五”期間，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化。

今年兩會期間，全國政協(xié)委員、中國社科院世界社保研究中心主任鄭秉文就“加快推進老舊小區(qū)適老化改造”議題提出建議，加大籌資力度，推動適老化改造多元化籌資。地方政府應加大適老化改造投入力度，并應多方努力，形成合力，積極為適老化改造創(chuàng)造政策環(huán)境。

上海交大中國城市治理研究院陳杰教授表示，老舊小區(qū)適老化改造應該遵循三個原則，首要原則就是尊重意愿，要“自下而上”和“自上而下”有機結(jié)合，有效互動。不主觀設計，多傾聽基層聲音，確實社區(qū)里有需求再行動。遵循法治精神，尊重物權(quán)產(chǎn)權(quán)和社區(qū)的自主權(quán)自治權(quán)，絕不應運動化推動。

在尊重民意的基礎(chǔ)上，陳杰指出，循序漸進，條件成熟一個做一個，做好一兩個典型案例，形成示范效應，提煉可復制可推廣經(jīng)驗，小范圍進行試點，樹立品牌再大范圍推廣，獲得更多社會投入，形成良性循環(huán)。此外，社會參與是基礎(chǔ)。適老化改造不能成為政府一家獨角戲，一定是以社會力量為主，應用市場機制，充分調(diào)動社會多方面積極性，形成各方合力。

北京易享生活健康科技有限公司創(chuàng)始人、CEO吳曉蓉告訴記者：“社區(qū)居家養(yǎng)老屬于‘有剛需，無市場’，缺乏第三方專業(yè)運營機構(gòu)來運營。比如，在老舊小區(qū)適老化改造時，引入的物業(yè)公司能否持續(xù)提供專業(yè)的社區(qū)養(yǎng)老服務，零碎的養(yǎng)老服務商如何統(tǒng)一管理等。”

對此，陳杰也深有體會，他表示：“基于對前期多個試點項目的調(diào)研，推廣‘物業(yè) 養(yǎng)老’落地，主要受到六個來源的阻塞：場地缺自主、業(yè)務無授權(quán)、業(yè)主認同低、服務能力弱、運營模式不明、政府支持不足。這其中有三個矛盾凸顯，物業(yè)服務企業(yè)的非專業(yè)性服務供給水平與養(yǎng)老服務的專業(yè)性要求之間的供需矛盾，物業(yè)服務企業(yè)對經(jīng)營業(yè)務的盈利性要求與養(yǎng)老服務的公益性普惠性要求之間的屬性矛盾，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主群體在當前社區(qū)治理框架和物業(yè)服務模式下的利益矛盾?！?/p>

對此，陳杰建議，物業(yè)服務企業(yè)可以在自身內(nèi)部孵化專業(yè)養(yǎng)老化團隊或者引入第三方專業(yè)化養(yǎng)老機構(gòu)來化解專業(yè)化不足的矛盾。而對于盈利的矛盾，可以讓物業(yè)企業(yè)在滿足約定服務質(zhì)量考核的前提下承擔微利、無利甚至虧本的公益性、普惠性居家社區(qū)養(yǎng)老服務的同時，也授予其開展增值性居家社區(qū)養(yǎng)老服務的優(yōu)先特許權(quán)，放開相關(guān)價格管控，滿足部分有購買能力的老人對高層次、高品質(zhì)居家社區(qū)養(yǎng)老服務的需求，這樣“肥瘦搭配”，形成交叉補貼。

“目前，老舊小區(qū)的適老化改造側(cè)重點是社區(qū)外部，而缺乏對老年人室內(nèi)的改造，比如取消高差，防滑、無障礙扶手、適老家具等設計，甚至到智能化的硬件設施等。有一些改造需要室外和室內(nèi)同步考慮，比如老舊小區(qū)衛(wèi)生間地面存在高低差，老人出入不便，最好從系統(tǒng)解決，進行老舊小區(qū)衛(wèi)生間主立管改造，從而降低高差，減少老人跌倒風險?！眳菚匀厝缡钦f。

老舊小區(qū)改造，投入3000萬的“勁松模式”有哪些生意經(jīng)

“我們給老舊小區(qū)改造算的‘平衡賬’是先用10年左右的時間收回投資成本，并保持每年8％ 10％的現(xiàn)金流入，再有六七年的利潤回報期。這意味著需要擁有小區(qū)20年的低絕鏈效閑置資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)。”近日，第一 財經(jīng) 對話了北京愿景明德管理咨詢有限公司（下稱“愿景集團”）董事長陶紅兵。

為什么要進入老舊小區(qū)改造的賽道呢？在陶紅兵看來，對于類似于愿景集團的房地產(chǎn)服務、運營商們，這是存量市場上為數(shù)不多的待耕耘的沃土。

“由于不涉及土地增量開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)商鮮有涉足社區(qū)綜合整治，而政府又需要可長期下沉社區(qū)的運營機構(gòu)。但沒有資產(chǎn)做擔保，很難獲得金融機構(gòu)的支持?！碧占t兵也說出了他們具有的優(yōu)勢和面對的難題。

根據(jù)7月***辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》（下稱《意見》）， 今年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶?！兑庖姟愤€明確，到“十四五”期末，結(jié)合各地實際，力爭基本完成2000年年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

目前，這場接棒棚改的工作已在全國多地鋪開。17日，住建部消息稱，2020年1-10月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)已經(jīng)完成年度計劃任務的94.6%。

“老舊小區(qū)改造是一個長期的、需要通過十幾年運營才能收回投資的事業(yè)。金融機構(gòu)是否并彎孫能提供低息、優(yōu)質(zhì)、長期的貸款，政府是否給予更多的政策支持，關(guān)乎 社會 資本參與的可持續(xù)性?！碧占t兵說。

投入逾3000萬的“勁松模式”，后勁在哪里

在北京市東三環(huán)勁松橋西側(cè)，距離國貿(mào)CBD不足4公里處，有一片上世紀70年代建成的住宅區(qū)，叫做“勁松小區(qū)”，這是申師傅夫妻呆了二十年的地方。2年前，這里曾因環(huán)境差、配套設施不足，沒有物業(yè)管理，一度成為都市核心圈內(nèi)“隱秘的角落”。

2018年7月，北京市首個有 社會 資本介入的老舊小區(qū)改造項目選址勁松，作為 社會 資本主體的愿景集團和勁松街道達成了勁松一區(qū)到八區(qū)綜合改造規(guī)劃。當年，愿景集團投入3000萬元資金，用于勁松一、二小區(qū)的綜合治理。作為投資回報，愿景集團獲得了社區(qū)里低效閑置空間20年的經(jīng)營權(quán)。

愿景集團城市更新事業(yè)部高級經(jīng)理鄭旻硯透露，低效閑置空間經(jīng)營所產(chǎn)生的租金收入占愿景集團投資回報的46％。此外，物業(yè)費占26%，停車費占19%，其他款項占9%。

“危房在改造中被拆除，我們開在危房里的理發(fā)店也就關(guān)了。后來被告知，作為騰退的便民商戶，我們可以低價租到小區(qū)新建的商鋪，生意又起死回生了?！鄙陰煾嫡f?，F(xiàn)在，夫妻二人在勁松二區(qū)靠近馬路的位置擁有了自己的合法店鋪，叫“美好理發(fā)店”。

第一 財經(jīng) 記者觀察到，在愿景集團引入的5家商鋪中，除了保留如“美好理發(fā)店”這樣的底商外，新增了如百年義利的便民商業(yè)。鄭旻硯表示，前者屬于公益扶持型，收取較低的租金；后者的租金漸與市場接軌。

老舊小區(qū)改造中的勁松小區(qū)

既然采用了市場化操盤的模式，為何卻始終引入投資回報甚微的商鋪呢？

“這是因為在老舊小區(qū)中，人均消費能力有限，消費需求不足，便民商鋪是較為契合的商業(yè)模式?！北本┝謽I(yè)大學經(jīng)濟管理學院物業(yè)管理系主任程鵬說。

對于建筑密鬧簡度大的老舊小區(qū)而言，將閑置空間的再利用為主要盈利來源，具有可持續(xù)性嗎？

陶紅兵稱，縱向的空間開發(fā)是不合適的。一方面，無法增添容積率；另一方面，地下空間開發(fā)成本高，也涉及產(chǎn)權(quán)、安全等其他問題。但在橫向的空間開發(fā)上，仍存在更多的想象空間。

他說，“我們預期新增一些簡易低風險類建筑，這類建筑不占規(guī)劃面積，相當于一個準臨時建筑。”

將社區(qū)運營延伸至街區(qū)，是陶紅兵對于空間利用的另一設想。他表示，街道的綠化、保潔工作，一般交由當?shù)貓@林綠化部門外包給專門的保潔公司，未來這塊業(yè)務有劃歸物業(yè)的可能。

這樣的想象并非沒有依據(jù)。日前，社區(qū)內(nèi)的保潔、綠化工作已由愿景集團旗下的和家物業(yè)接管。前三年，政府給予每年143萬元的轉(zhuǎn)移支付?！罢矫妫嗽谇叭暧枰载斦a助外，省去了后續(xù)的外包費和成本上漲的風險。而和家物業(yè)也將多了一部分營收來源，是一件‘雙贏’的事?！碧占t兵說。

作為比較穩(wěn)健的投資回報方式，物業(yè)費和停車費的年收入情況如何呢？

鄭旻硯稱，目前，物業(yè)費已收繳約150天，收繳率達74%；而停車費一直保持93％-94％的收繳率。

第一 財經(jīng) 記者做了一個簡單的估算：

在物業(yè)費方面，按目前的收繳率，并以低層住戶每月0.43元/平方米、套均房屋住宅面積55平方米為標準，結(jié)合勁松一、二區(qū)總戶數(shù)為3605戶的實際情況，每年物業(yè)費總收入約76萬元。在停車費方面，小區(qū)共有停車位約600個，每個停車位的年費約為1800元，依照94％收繳率，每年停車費總收入約102萬。二者相加，每年可帶來總收入約178萬。

除了日常工作外，和家物業(yè)已投入對勁松一、二小區(qū)智能化改造和適老化的提升。那么，物業(yè)費的收入是否可以填補物業(yè)的運營成本呢？

鄭旻硯稱，今年下半年，將開始勁松一、二區(qū)整體改造計劃，同時會對勁松三區(qū)至八區(qū)啟動物業(yè)確權(quán)和進駐工作?！拔磥?，隨著物業(yè)管理面積的擴大，物業(yè)成本將會攤薄，收入也會增加?！彼f。

社會 資本盈利模式待破局

在陶紅兵看來，“勁松模式”是 社會 資本參與老舊小區(qū)的具象化表述，具體到區(qū)域還應因地制宜。

山東省3月印發(fā)的《山東省深入推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案》提到，創(chuàng)新老舊小區(qū)及小區(qū)外相關(guān)區(qū)域“4+N”改造方式和融資模式。而改造方式中的四種模式包括，大片區(qū)統(tǒng)籌平衡模式、跨片區(qū)組合平衡模式、小區(qū)內(nèi)自求平衡模式和政府引導的多元化投入改造模式。

那么，制約 社會 資本盈利的因素有哪些呢？

陶紅兵認為，政府缺乏長效的管理機制是老舊小區(qū)綜合治理過程中的一大痛點。他舉例稱，在存量空間的利用上，由于一些小區(qū)配套商鋪的產(chǎn)權(quán)被開發(fā)商拍賣或被政府部門占用，造成房屋的經(jīng)營權(quán)無法收回，也失去成為 社會 資本增值提升空間的可能性。

與此同時，融資難，也掣肘了 社會 資本經(jīng)營的可持續(xù)性。

北京思源地產(chǎn)股份集團副總裁邢成剛告訴第一 財經(jīng) ，老舊小區(qū)改造具有“大投入、小產(chǎn)出”的特點，且仍處于 探索 階段。這項業(yè)務獲得融資的前提是該商業(yè)模式的成功。

中國指數(shù)研究院研究員石蕊稱，目前，全國僅北京、上海等地有關(guān)老舊小區(qū)改造的金融產(chǎn)品相對成熟。

7月17日，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江等5省，中國建設銀行與重慶、南京等9個城市，分別簽署《支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來五年內(nèi)，國家開發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向5省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。

“由于 社會 資本介入城市更新還是一個新業(yè)態(tài)，商業(yè)銀行不能測算出其盈利模式，融資較為困難。未來，隨著更多的 社會 資本進入，更多的項目落地，金融機構(gòu)或?qū)⒔档蛯?社會 資本的融資門檻。此外， 社會 資本還應考慮保險類對于投資回報要求低、更穩(wěn)健的融資產(chǎn)品。”陶紅兵說。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟稱，在“十四五”這五年的窗口期，如果保持以每年更新速度最多為5％的勢頭，老舊小區(qū)改造的市場總投資額或可達到5萬億~6萬億元。

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