廠房投資價(jià)值評(píng)估案例分析（-河南鄭州資產(chǎn)評(píng)估公司-河南鄭州資產(chǎn)評(píng)估公司）
河南鄭州資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)位于河南省的某廠房進(jìn)行了投資價(jià)值評(píng)估，該評(píng)估案例涉及對(duì)廠房的物理狀況、市場(chǎng)環(huán)境、行業(yè)趨勢(shì)以及宏觀經(jīng)濟(jì)因素的綜合分析，評(píng)估結(jié)果顯示，盡管當(dāng)前廠房所在區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，但通過(guò)優(yōu)化管理和技術(shù)升級(jí)，其投資回報(bào)潛力依然可觀，評(píng)估還考慮了政策支持和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，為投資者提供了全面的決策依據(jù)。
廠房投資價(jià)值評(píng)估案例分析
一、案例背景
某地區(qū)的一家工業(yè)企業(yè)計(jì)劃進(jìn)行資產(chǎn)重組，需要對(duì)其擁有的工業(yè)廠房及土地進(jìn)行評(píng)估。組織了專業(yè)評(píng)估團(tuán)隊(duì)對(duì)工業(yè)廠房及土地全面評(píng)估，包括廠房建筑面積、結(jié)構(gòu)狀況、設(shè)計(jì)用途、設(shè)備設(shè)施等，以及土地面積、地理位置、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途等方面的信息收集，并進(jìn)行實(shí)地考察了解實(shí)際情況，如建筑質(zhì)量、維護(hù)狀況、地理環(huán)境、交通便利程度等。最終根據(jù)市場(chǎng)比較法、收益法和成本法的綜合分析得出評(píng)估結(jié)果，為資產(chǎn)重組提供參考依據(jù)并幫助企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)配置和合理決策。這一案例體現(xiàn)了在企業(yè)資產(chǎn)重組時(shí)廠房?jī)r(jià)值評(píng)估的重要性和評(píng)估的主要流程與方法。
二、評(píng)估影響因素分析
- 地理位置
- 核心工業(yè)區(qū)優(yōu)勢(shì)：處于核心工業(yè)區(qū)的廠房?jī)?yōu)于其他位置的廠房。如傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)新廠房推出少、投資機(jī)會(huì)小，周邊工業(yè)區(qū)可能有更多機(jī)會(huì)，雖然在成熟地區(qū)投資廠房成長(zhǎng)空間小但租賃價(jià)格高，而發(fā)展中的地區(qū)廠房可能前期利潤(rùn)不理想但成長(zhǎng)性好。
- 立地條件影響：立地條件包括門(mén)前道路類別、客戶前來(lái)的方便度等，道路類別直接影響消費(fèi)行為，還需考慮道路是否有障礙物等。
- 廠房通用性
- 配套設(shè)施影響價(jià)值：不同租戶對(duì)廠房有不同要求，如食品加工企業(yè)需要上下水、動(dòng)力電等配套，缺乏這些配套的廠房?jī)r(jià)值相對(duì)較低。
- 影響租賃實(shí)現(xiàn)：廠房?jī)r(jià)值最終通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)，通用性差可能導(dǎo)致租賃受限從而影響價(jià)值。
- 周邊租金水平
- 反映投資價(jià)值：周邊租金水平直接反映投資廠房的租金能否支撐租賃價(jià)格，廠房投資與住宅不同，廠房經(jīng)營(yíng)得好租金會(huì)往上走。
- 品牌效應(yīng)
品牌客戶的聚集作用：在廠房買(mǎi)賣和租賃市場(chǎng)，有品牌客戶如世界五百?gòu)?qiáng)、國(guó)有企業(yè)、大型外資企業(yè)等的項(xiàng)目有一定優(yōu)勢(shì)，品牌客戶本身具備聚客能力，影響商圈形成。
三、評(píng)估方法
- 市場(chǎng)比較法
- 適用條件與操作：需要查找近三年周邊相近的工業(yè)土地三個(gè)以上可比案例，修正求得土地價(jià)值。對(duì)于一些新興工業(yè)地帶的標(biāo)準(zhǔn)廠房，租售案例較多時(shí)可采用。如通過(guò)比較類似工業(yè)廠房及土地的交易價(jià)格確定其市場(chǎng)價(jià)值，要收集類似工業(yè)廠房及土地的交易數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析。
- 局限性：工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。
- 收益法
- 操作思路：若能從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益可考慮采用。根據(jù)工業(yè)廠房及土地的租金收益和未來(lái)增值潛力，計(jì)算其資本化收益。例如在評(píng)估某工業(yè)廠房時(shí)，預(yù)測(cè)未來(lái)可能的租金收入和運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)計(jì)算價(jià)值。
- 實(shí)施難度：一般來(lái)說(shuō)從企業(yè)總收益中剝離房地產(chǎn)收益難度較大，采用極少。
- 成本法
- 操作流程：查找當(dāng)?shù)卦擃愋偷膹S房建安成本資料，經(jīng)修正并考慮計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)、利息等求得廠房?jī)r(jià)值。對(duì)于廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房可參考預(yù)算價(jià)格或利用標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)等差異修正確定。根據(jù)工業(yè)廠房及土地的重建成本和折舊情況，計(jì)算其折舊價(jià)值。
- 應(yīng)用情況：工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多。
廠房投資回報(bào)率如何計(jì)算？
工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析
廠房?jī)r(jià)值評(píng)估常見(jiàn)誤區(qū)
廠房投資風(fēng)險(xiǎn)控制策略
廠房?jī)r(jià)值評(píng)估方法-河南鄭州資產(chǎn)評(píng)估公司
廠房?jī)r(jià)值評(píng)估方法 一、廠房?jī)r(jià)值評(píng)估影響因素: 座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權(quán)狀況，這些都會(huì)對(duì)廠房的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。 此外還需要評(píng)估地塊現(xiàn)狀并對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜述，然后評(píng)估物業(yè)的概況等。 廠房的價(jià)格還會(huì)包括土地費(fèi)、建安費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售費(fèi)用、稅費(fèi)以及公關(guān)費(fèi)等，一般可以采用市場(chǎng)比較法。 如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，還可以考慮采用收益法估價(jià)，但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。 此外，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。 二、如何對(duì)廠房進(jìn)行評(píng)估，可以從以下幾個(gè)方面考慮: 1、是否處于核心工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時(shí)候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。 一般而言，在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。 在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)。 2、變動(dòng)因素在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以租賃價(jià)格也非常高。 而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年利潤(rùn)不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長(zhǎng)性將非常好，價(jià)格也會(huì)提升。 3、立地條件一個(gè)廠房的立地力，主要包括門(mén)前道路的類別、客戶前來(lái)的方便度等。 道路類別是立地力的第1要素，它直接影響消費(fèi)行為。 客戶從哪一個(gè)方向來(lái)、是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。 除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。 4、廠房的通用性廠房的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。 不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠房沒(méi)有這些配套，價(jià)值就相對(duì)較低。 三、工業(yè)廠房評(píng)估方法 1、查找近三年周邊相近的工業(yè)土地三個(gè)以上可比案例，修正求得土地價(jià)值; 2、查找當(dāng)?shù)卦擃愋偷膹S房建安成本資料，經(jīng)修正并考慮計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)、利潤(rùn)、利息等求得廠房?jī)r(jià)值; 3、最終工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值=工業(yè)土地價(jià)值+廠房?jī)r(jià)值; 4、工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，所以一般不具備采用市場(chǎng)比較法估價(jià)的條件。 在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，其租售案例通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)比較法。 5、如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)。 但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。 6、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。 廠房較易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，非標(biāo)準(zhǔn)廠房重置價(jià)格的確定主要有兩個(gè)途徑:一是參考預(yù)算價(jià)格，二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格，根據(jù)面積、結(jié)構(gòu)、跨度、柱距、高度等差異加以修正確定。
如何評(píng)估一個(gè)廠房的價(jià)值?
其中，廠房作為一種重要的固定資產(chǎn)，其價(jià)值的準(zhǔn)確評(píng)估對(duì)于融資、投資和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓至關(guān)重要。 本文將探討影響廠房?jī)r(jià)值的因素以及如何對(duì)其進(jìn)行有效評(píng)估。 讀者們大家好!今天咱們聊聊廠房估值這個(gè)話題。 你可能想知道你的廠房到底值多少錢(qián)...。 你可能想知道你的廠房到底值多少錢(qián)，或者你想買(mǎi)一個(gè)廠房，但又不確定價(jià)格是否合理。 別擔(dān)心，我會(huì)給你一些實(shí)用的建議和技巧。 要確定一個(gè)廠房的價(jià)值，我們得考慮幾個(gè)關(guān)鍵因素。 比如，位置是至關(guān)重要的——繁華地帶還是偏遠(yuǎn)小鎮(zhèn)?然后是面積大小，越大通常越有價(jià)值。 還有建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)施的新舊程度，全新的肯定比破舊的要值錢(qián)。 我們不能忽視市場(chǎng)需求。 如果在某個(gè)地區(qū)有很多類似的廠房，那競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)壓低價(jià)格。 但如果那個(gè)地方很難找到這樣的廠房，那你就可以開(kāi)價(jià)高一點(diǎn)。 評(píng)估廠房?jī)r(jià)值的方法有很多種。 最常見(jiàn)的是比較法，就是找?guī)讉€(gè)相似的已經(jīng)成交的案例，看他們的價(jià)格是多少。 還有就是收益法，通過(guò)預(yù)測(cè)未來(lái)可能的租金收入和運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)計(jì)算價(jià)值。 還有成本法，就是你建一個(gè)新的同樣大小的廠房需要花多少錢(qián)。 這些方法的精確度取決于你獲得的數(shù)據(jù)質(zhì)量。 找個(gè)專業(yè)人士幫忙是很重要的。 他們可以幫你分析市場(chǎng)趨勢(shì)，提供更準(zhǔn)確的評(píng)估。 記住，廠房的價(jià)值不是固定的數(shù)字，它會(huì)隨著時(shí)間變化。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境好的時(shí)候，廠房可能更值錢(qián);反之，如果經(jīng)濟(jì)不景氣，價(jià)格可能會(huì)下降。 總結(jié)一下，評(píng)估一個(gè)廠房的價(jià)值是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，需要考慮多種因素。 如果你正在考慮出售或購(gòu)買(mǎi)廠房，最好咨詢房地產(chǎn)專家或財(cái)務(wù)顧問(wèn)，以確保你能得到公正合理的估值。
工業(yè)廠房及土地評(píng)估案例.docx
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廠房?jī)r(jià)值評(píng)估
行業(yè)研究 廠房?jī)r(jià)值評(píng)估 其主要有兩方面的原因:一是品牌客戶對(duì)廠房的選擇有嚴(yán)格的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，所以他們選擇的廠房從經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的.其二，知名的品牌客戶它本身就具備聚客能力，會(huì)影響商圈的形成。 所以，在同一個(gè)區(qū)域選擇廠房的時(shí)候，這個(gè)項(xiàng)目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。 這基本也能從一個(gè)側(cè)面反映出項(xiàng)目的優(yōu)劣。 在具體評(píng)估廠房時(shí)考慮的問(wèn)題非常多，我們不能簡(jiǎn)單盲從于發(fā)展商銷售人員用計(jì)數(shù)器搗騰出的投資回報(bào)，而是要必須充分考慮到各種交易費(fèi)用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費(fèi)等等各方面因素。 4、立地條件廠房項(xiàng)目所處位置的立地能力也是非常重要的一個(gè)要素。 立地條件決定了周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的影響。 所謂“一步三市，立地差之毫厘，會(huì)導(dǎo)致業(yè)績(jī)失之千里。 一個(gè)廠房的立地力，主要包括門(mén)前道路的類別、客戶前來(lái)的方便度等。 客戶從哪一個(gè)方向來(lái)、是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。 除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。 5、廠房的通用性一些投資人因?yàn)闆](méi)有豐富的經(jīng)驗(yàn)，在買(mǎi)廠房時(shí)只考慮價(jià)格，認(rèn)為只要價(jià)格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險(xiǎn)。 我們知道，廠房的價(jià)值最終是要通過(guò)租賃實(shí)現(xiàn)的。 而租賃就要考慮租給誰(shuí)，不同的租戶對(duì)廠房有不同的要求，比如，食品加工企業(yè)需要有上下水、動(dòng)力電、煤氣或天然氣，而有些廠房并沒(méi)有這些，等有人租賃后并提出這些問(wèn)題的時(shí)候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了。 因此，投資人在投資的時(shí)候，一定要在合同條款中將以上配套問(wèn)題寫(xiě)清楚，這樣是對(duì)自己利益的保障.6、周邊租金水平。 任何商品和服務(wù)都是有價(jià)值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評(píng)估.如果價(jià)格高于價(jià)值，那么，人們?cè)谛睦砩暇蜁?huì)認(rèn)為這種租憑是不值得的.對(duì)于投資行為而言，就意味著這項(xiàng)投資是失敗的。 具體到投資廠房，也是同樣的道理，我們認(rèn)為首先要做的就是對(duì)廠房進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。 1、是否處于核心工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)有大有小，在選擇廠房的時(shí)候，處于核心工業(yè)區(qū)的廠房肯定要優(yōu)于其他位置的廠房。 一般而言，在傳統(tǒng)市級(jí)工業(yè)區(qū)推出的新廠房非常少，投資的機(jī)會(huì)也非常小。 在投資時(shí)，應(yīng)多關(guān)注其周邊的工業(yè)區(qū)，而這些地方的廠房空置率相對(duì)較多，投資機(jī)會(huì)也比較多，只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機(jī)會(huì)，投資回報(bào)將會(huì)非?？捎^.2、變動(dòng)因素就如同買(mǎi)股票看大勢(shì)一樣，成長(zhǎng)性是一個(gè)很重要的考慮因素。 在已經(jīng)成熟的地區(qū)投資廠房，其成長(zhǎng)空間非常小，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本很高，所以租賃價(jià)格也非常高。 而如果選擇正在發(fā)展中的地區(qū)，也許前2-3年投資回報(bào)不理想，但是，隨著該地區(qū)的快速發(fā)展，廠房的成長(zhǎng)性將非常好，因此，這里的廠房絕對(duì)是值得投資的績(jī)優(yōu)股。 3、品牌效應(yīng)目前在廠房買(mǎi)賣和租憑市場(chǎng)，品牌客戶比較多.世界五百?gòu)?qiáng)、國(guó)有企業(yè)、大型外資企業(yè)等。 在選擇投資廠房的時(shí)候，看是否有這些品牌進(jìn)來(lái)也是一個(gè)很重要。 如果說(shuō)以上評(píng)估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資廠房的租金能否支撐租憑價(jià)格。 投資廠房和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項(xiàng)目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而廠房是越做越旺，租金只會(huì)往上走。
【評(píng)估案例集】城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例
【評(píng)估案例集】城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例 城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例 (圖片來(lái)源網(wǎng)絡(luò)) 估價(jià)對(duì)象概況:浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。 估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營(yíng)。 現(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。 一、企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的測(cè)算 企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中獲得企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=產(chǎn)品銷售收入-產(chǎn)品生產(chǎn)成本-產(chǎn)品銷售費(fèi)用-產(chǎn)品銷售稅金及附加-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。 案例一: 浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為678.18萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1724.76萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬(wàn)元。 企業(yè)利潤(rùn)總額=13563.67-8352.18-678.18-881.64-1724.76-591.33 =1335.58萬(wàn)元 案例二: 諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為728.16萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1837.36萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬(wàn)元。 企業(yè)利潤(rùn)總額=14563.17-9002.13-728.16-946.61-1837.36-611.38 =1437.53萬(wàn)元 案例三: 諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬(wàn)元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為538.08萬(wàn)元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬(wàn)元，管理費(fèi)用為1424.26萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬(wàn)元。 企業(yè)利潤(rùn)總額=10761.63-6539.28-538.08-699.51-1424.26-501.35 =1059.15萬(wàn)元 二、確定房地產(chǎn)租金 1.計(jì)算正常經(jīng)營(yíng)情況下經(jīng)營(yíng)者的行業(yè)利潤(rùn) 根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤(rùn)率為8%。那么，。 案例一企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))=13563.67×8%=1085.09萬(wàn)元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(rùn)(廠商利潤(rùn))=10761.63×8%=860.93萬(wàn)元 2.企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金 案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金=1335.58-1085.09=250.49萬(wàn)元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金=1059.15-860.93=198.22萬(wàn)元 3.每平方米建筑面積租金 案例一:250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例三:198.22×10000÷15762=125.76元/平方米 取三個(gè)案例的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即: (126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米 三、工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算 根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。 1.報(bào)酬率的確定。 通過(guò)安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來(lái)求取。 2.收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 3.測(cè)算收益價(jià)格。 =1534元/平方米 4.年期修正。 估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。 5、確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。 19506.7×1500=2926.01萬(wàn)元
如何非常專業(yè)的估算一處地產(chǎn)的價(jià)值 如果要炒房，怎樣去估這處房產(chǎn)的真正的價(jià)值，也就是假如我是買(mǎi)主，如何判斷賣主提出的價(jià)位是否合理是否有升值空間。 關(guān)注者 評(píng)估廠房的價(jià)格，主要要看的有很多方面:座落的位置及鄰近環(huán)境、地塊資料、業(yè)權(quán)狀況，這些都會(huì)對(duì)廠房的價(jià)格產(chǎn)生很大的影響。 此外還需要評(píng)估地塊現(xiàn)狀并對(duì)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜述，然后評(píng)估物業(yè)的概況等。 那到底如何評(píng)估一個(gè)廠房的價(jià)值呢主要從三個(gè)點(diǎn)來(lái)考慮。 首先，就是地理位置，看是否處于核心工業(yè)區(qū)，選取一個(gè)離機(jī)場(chǎng)、火車站、國(guó)道、高速出入口、地鐵口等等交通方面較近的的產(chǎn)業(yè)園，是再好不過(guò)得了。 如果產(chǎn)業(yè)園還落位在國(guó)家規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)新區(qū)中，那么不論是從配套還是發(fā)展前景，那對(duì)于企業(yè)發(fā)展都是錦上添花的。 其次，要看看產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)權(quán)證是否有50年獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，并且是可以分層分棟切割自由轉(zhuǎn)讓的，最重要的還要看看廠房的剩余使用年限。 第三呢，就是看看我們廠房的投資回報(bào)率，看周邊廠房的租金，如果25年左右就能回本的，那么這種廠房就是值得購(gòu)買(mǎi)的啦。 如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，還可以考慮采用收益法估價(jià)，但一般來(lái)說(shuō)難度較大，采用極少。 此外，工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。 均和云谷·濱?？苿?chuàng)產(chǎn)業(yè)園是均和集團(tuán)在福州打造的首個(gè)項(xiàng)目。 園區(qū)位于福州濱海新城大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園核心區(qū)域，距離長(zhǎng)樂(lè)區(qū)政府僅350米，總占地103畝，總建筑面積約12萬(wàn)平米，建設(shè)14棟研發(fā)生產(chǎn)樓、5棟科技樓，及2棟公共生活配套設(shè)施，滿足企業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、辦公一體化需求。
廠房評(píng)估怎么做_房地產(chǎn)市場(chǎng)
收集信息:收集有關(guān)廠房的詳細(xì)信息，包括建筑結(jié)構(gòu)、土地面積、使用面積、建筑材料、設(shè)備和設(shè)施等。 實(shí)地考察:進(jìn)行對(duì)廠房的實(shí)地考察，仔細(xì)觀察和記錄其物理狀況、維護(hù)狀況、設(shè)備運(yùn)行狀況等。 還要考慮周圍環(huán)境因素，如交通便利性、基礎(chǔ)設(shè)施等。 市場(chǎng)比較法:通過(guò)比較類似廠房的市場(chǎng)交易價(jià)格和估值指標(biāo)，如每平方米價(jià)格、租金收益率等，來(lái)評(píng)估廠房的價(jià)值。 這可以通過(guò)查看類似廠房的銷售數(shù)據(jù)、租賃數(shù)據(jù)和市場(chǎng)報(bào)告來(lái)完成。 收益法:基于廠房的租金收入或經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，使用收益法評(píng)估廠房的價(jià)值。 這包括凈現(xiàn)值法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法等。 收益法需要預(yù)測(cè)未來(lái)的租金收入或經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，并將其折現(xiàn)至當(dāng)前值。 凈資產(chǎn)法:通過(guò)凈資產(chǎn)法評(píng)估廠房的價(jià)值。 凈資產(chǎn)價(jià)值等于廠房的凈資產(chǎn)(即資產(chǎn)總值減去負(fù)債總值)。 這需要考慮到建筑結(jié)構(gòu)、土地價(jià)值和設(shè)備等的評(píng)估。 綜合評(píng)估:綜合考慮市場(chǎng)比較法、收益法和凈資產(chǎn)法等不同方法的結(jié)果，進(jìn)行權(quán)衡和綜合評(píng)估，以得出最終的廠房?jī)r(jià)值。 需要注意的是，廠房評(píng)估的方法和步驟可能因評(píng)估的目的、具體情況和要求而有所不同。 他們將根據(jù)具體情況和評(píng)估目的，采用適當(dāng)?shù)姆椒ê蛿?shù)據(jù)，以獲得準(zhǔn)確的廠房評(píng)估結(jié)果。 一二三套退市人民幣紀(jì)念版，典藏臻品，搶藏價(jià)398!麥克馬納曼:利物浦終于有替補(bǔ)可選了，他們傳球應(yīng)更犀利快速 已停播35天!網(wǎng)紅女主播，沖上熱搜 紅軍小將丹斯無(wú)球狀態(tài)下禁區(qū)倒地，主裁聽(tīng)VAR后未吹罰點(diǎn)球因造紅牌被拉齊奧球迷網(wǎng)暴，米蘭聲援普利西奇:我們陪在你身邊 1漂流12天后，遭胡塞武裝擊中的貨船在紅海沉沒(méi) 2月百?gòu)?qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)下滑，"小陽(yáng)春"還會(huì)來(lái)嗎。
廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),廠房?jī)r(jià)值評(píng)估
廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，廠房?jī)r(jià)值評(píng)估 廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估，廠房資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估，廠房資產(chǎn)評(píng)估報(bào)價(jià)，廠房資產(chǎn)評(píng)估流程 土地征收怎么算 土地征收的賠償計(jì)算大致分為兩類: 1、土地補(bǔ)償計(jì)算: (1)土地補(bǔ)償費(fèi)=被征地畝數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù); (2)安置補(bǔ)助費(fèi)=需要安置的人數(shù)×年產(chǎn)值×補(bǔ)償倍數(shù);需要安置的人數(shù)=被征地?cái)?shù)÷征地前人均分配耕地?cái)?shù)。 2、青苗補(bǔ)償費(fèi)計(jì)算。 青苗補(bǔ)償費(fèi)是指農(nóng)作物正處于生長(zhǎng)期未能收獲，因征用土地需要及時(shí)讓出土地，致使農(nóng)作物不能收獲而使農(nóng)民造成損失，所給予土地承包經(jīng)營(yíng)或者土地使用者的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。 青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)一般農(nóng)作物高按一季產(chǎn)值計(jì)算，如果是播種不久或投入較少，也可以按一季產(chǎn)值的一定比例計(jì)算。 青苗補(bǔ)償費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定并公告。 青苗補(bǔ)償費(fèi)=年產(chǎn)值÷耕種季數(shù)。 (規(guī)模性經(jīng)營(yíng)盈利種植按照資產(chǎn)評(píng)估確定。 )。 征收中停產(chǎn)停業(yè)損失如何評(píng)估 實(shí)踐中，停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶抻谥苯咏?jīng)濟(jì)損失，包括兩方面內(nèi)容: 一方面是經(jīng)濟(jì)損失即因停產(chǎn)、停業(yè)使被征收人失去了獲得利潤(rùn)的機(jī)會(huì)，經(jīng)濟(jì)損失其實(shí)就是被征收人的利潤(rùn)損失; 總體來(lái)講，房屋征收活動(dòng)中產(chǎn)生的停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)姆秶话阌幸韵掳舜箜?xiàng): 1、設(shè)備、儀器、生產(chǎn)成品、半成品或商品的搬遷運(yùn)輸費(fèi)用; 2、設(shè)備、儀器、搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用及重新安裝調(diào)試的費(fèi)用; 3、生產(chǎn)成品、半成品或商品搬遷過(guò)程中發(fā)生損壞的費(fèi)用; 4、停產(chǎn)停業(yè)期間職工(包括離、退人員)工資、福利費(fèi)、各種保險(xiǎn)等社會(huì)基金; 5、企業(yè)因征收倒閉、解散后職員的安置費(fèi)用; 6、為特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境而設(shè)的牌匾及其他裝飾物的報(bào)廢損壞的費(fèi)用; 7、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)證照的重新辦理或變更的費(fèi)用; 8、因解除房屋租賃關(guān)系而發(fā)生的房租損失及違約賠償金或安置。 歡迎來(lái)電咨詢重慶海潤(rùn)資產(chǎn)評(píng)估法務(wù)服務(wù)部 資產(chǎn)評(píng)估主要發(fā)揮以下三個(gè)方面的作用: 1、咨詢作用 從某種意義上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估屬于一種技術(shù)咨詢活動(dòng)，具有咨詢的作用。 2、鑒證作用 鑒證由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成。 鑒別是依據(jù)原則對(duì)資產(chǎn)交易的現(xiàn)時(shí)價(jià)格做出的立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理、持之有據(jù)。 3、促進(jìn)作用 資產(chǎn)評(píng)估的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是可以促進(jìn)資源優(yōu)化配置，二是可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體維護(hù)自己的合法權(quán)益，三是可以促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估工作的國(guó)際化和進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放。 拆遷將給企業(yè)造成不同程度的影響，一方面涉及諸如房屋建筑物等實(shí)物資產(chǎn)的損失，另一方面將給企業(yè)帶來(lái)大量的拆遷和重建費(fèi)用，更重要的是造成重大的企業(yè)經(jīng)營(yíng)損失，企業(yè)工廠停產(chǎn)停業(yè)、養(yǎng)雞場(chǎng)拆遷、養(yǎng)豬場(chǎng)拆遷、奶牛場(chǎng)拆遷、魚(yú)塘拆遷等各種生產(chǎn)養(yǎng)殖基地的拆遷都會(huì)帶來(lái)很大的損失和費(fèi)用，補(bǔ)償費(fèi)用怎么確定，經(jīng)營(yíng)損失怎么計(jì)量，這就需要的三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來(lái)評(píng)估，為拆遷當(dāng)事人提供的拆遷損失補(bǔ)償評(píng)估服務(wù)。 例如，機(jī)器設(shè)備的評(píng)估范圍通常要明確是否包含與設(shè)備本體相關(guān)的附件以及設(shè)備的安裝、基礎(chǔ)、附屬設(shè)施等。 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估的目的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)拍賣、資產(chǎn)租賃、訴訟清償?shù)饶康牡臋C(jī)器設(shè)備、化生產(chǎn)線、房屋建筑物、房地產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、債權(quán)、股權(quán)等單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估。 企業(yè)單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估單項(xiàng)資產(chǎn)是指單件、單臺(tái)的資產(chǎn)，單項(xiàng)資產(chǎn)包括無(wú)形資產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備以及其他動(dòng)產(chǎn)等。 廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估相關(guān)信息 廠房資產(chǎn)評(píng)估熱門(mén)信息 *咨詢產(chǎn)品廠房資產(chǎn)評(píng)估廠房拆遷征收補(bǔ)償評(píng)估廠房經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估廠房?jī)r(jià)值評(píng)估廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估廠房資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值評(píng)估廠房資產(chǎn)評(píng)估報(bào)價(jià)廠房資產(chǎn)評(píng)估流程 咨詢主題價(jià)格商品詳情商品參數(shù)其它 公司介紹 重慶海潤(rùn)價(jià)格鑒證評(píng)估有限公司匯聚了大批行業(yè)評(píng)估人才，拆遷評(píng)估和維權(quán)律師，現(xiàn)有十八位擁有在評(píng)估、招投標(biāo)、征收拆遷、企業(yè)重組合并收購(gòu)等領(lǐng)域10年以上經(jīng)驗(yàn)的人才，同時(shí)本司與全國(guó)多家評(píng)估機(jī)構(gòu)、拆遷法律咨詢律師、征收拆遷辦、以及評(píng)估院校合作，以便為顧客提供有價(jià)值的服務(wù)，從成立至今我司已經(jīng)服務(wù)了全國(guó)幾千家公司企業(yè)和事業(yè)單位，我們有著豐富的房屋、廠房、園林、企業(yè)拆遷等評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)為廣大被拆遷戶做過(guò)評(píng)估，通過(guò)我們的評(píng)估以實(shí)現(xiàn)了大多數(shù)客戶的預(yù)期目標(biāo)。 目前服務(wù)項(xiàng)目如下: 1、資產(chǎn)評(píng)估;2、固定資產(chǎn)評(píng)估;3、廠房拆遷評(píng)估;4、企業(yè)價(jià)值評(píng)估; 5、機(jī)械設(shè)備評(píng)估;6、苗圃拆遷評(píng)估;7、知識(shí)產(chǎn)權(quán)評(píng)估;8、專利評(píng)估; 9、養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估;10、樹(shù)木林地評(píng)估;11、經(jīng)營(yíng)性損失評(píng)估;12、企業(yè)上市評(píng)估; 13、礦場(chǎng)、礦廠資產(chǎn)評(píng)估;14、水泥廠、煤廠評(píng)估;15、磚廠評(píng)估、石灰廠評(píng)估;16、魚(yú)塘損失評(píng)估;17、養(yǎng)豬場(chǎng)評(píng)估;18、養(yǎng)雞場(chǎng)評(píng)估;19、養(yǎng)牛場(chǎng)評(píng)估; 20、園林果園苗圃評(píng)估;21、醫(yī)院及診所資產(chǎn)評(píng)估;22、房屋拆遷評(píng)估; 四川成都武侯區(qū)一環(huán)路南四段衣冠廟 貴州遵義行政服務(wù)大廳旁 廣西廠房資產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，廠房?jī)r(jià)值評(píng)估使用微信掃描二維碼分享朋友圈
黑龍江廠房資產(chǎn)評(píng)估,廠房?jī)r(jià)值評(píng)估
黑龍江廠房資產(chǎn)評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值評(píng)估 關(guān)鍵詞黑龍江廠房資產(chǎn)評(píng)估，廠房資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，廠房資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，廠房資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 芡芨芤芢芣芤芥芠芠芩芩2263053323芠芢芣-芨蘆芡芡芠芣芧芢 產(chǎn)品詳細(xì)介紹 單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估:機(jī)器設(shè)備、建筑物、房地產(chǎn)、林產(chǎn)等各類實(shí)體資產(chǎn)的評(píng)估。 服務(wù)于財(cái)務(wù)報(bào)告的評(píng)估:1.投資性房地產(chǎn)評(píng)估;2.無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估;3.資產(chǎn)減值評(píng)估;4.企業(yè)并購(gòu)評(píng)估;5.債務(wù)重組的評(píng)估;6.金融資產(chǎn)的評(píng)估。 遇到征地拆遷固定資產(chǎn)會(huì)遭受這是毋庸置疑的，但同時(shí)會(huì)必然存在經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估、停產(chǎn)損失評(píng)估，經(jīng)營(yíng)損失是指受損失主體過(guò)去的或者正在發(fā)生的有關(guān)交易或者事項(xiàng)導(dǎo)致某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了全部或者部分的實(shí)質(zhì)性損失，或?qū)е陆?jīng)濟(jì)利益的無(wú)對(duì)價(jià)流出。 其中，資產(chǎn)價(jià)值包括使用價(jià)值、轉(zhuǎn)讓價(jià)值、可變現(xiàn)價(jià)值等。 發(fā)生經(jīng)營(yíng)損失，應(yīng)當(dāng)在查詢核實(shí)的基礎(chǔ)上，依據(jù)確鑿、合法、有效的證據(jù)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估認(rèn)定經(jīng)營(yíng)損失金額及形成原因。 經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估屬于資產(chǎn)評(píng)估的一類。 假設(shè)一個(gè)經(jīng)濟(jì)主體正常經(jīng)營(yíng)時(shí)，它的獲利能力是持續(xù)性的而且是可預(yù)測(cè)的。 資產(chǎn)評(píng)估主要發(fā)揮以下三個(gè)方面的作用: 1、咨詢作用 從某種意義上說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估屬于一種技術(shù)咨詢活動(dòng)，具有咨詢的作用。 咨詢的作用是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供化估價(jià)意見(jiàn)，該意見(jiàn)本身雖然沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的效力，但可以作為當(dāng)事人要價(jià)和出價(jià)的參考。 2、鑒證作用 鑒證由鑒別和舉證兩個(gè)部分組成。 鑒別是依據(jù)原則對(duì)資產(chǎn)交易的現(xiàn)時(shí)價(jià)格做出的立判斷，而舉證則為該判斷提供理論和事實(shí)支撐，使之做到言之有理、持之有據(jù)。 3、促進(jìn)作用 資產(chǎn)評(píng)估的促進(jìn)作用主要表現(xiàn)在三個(gè)方面:一是可以促進(jìn)資源優(yōu)化配置，二是可以促進(jìn)產(chǎn)權(quán)主體維護(hù)自己的合法權(quán)益，三是可以促進(jìn)資產(chǎn)評(píng)估工作的國(guó)際化和進(jìn)一步對(duì)外開(kāi)放。 當(dāng)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，評(píng)估范圍是對(duì)該項(xiàng)資產(chǎn)邊界的描述。 例如，機(jī)器設(shè)備的評(píng)估范圍通常要明確是否包含與設(shè)備本體相關(guān)的附件以及設(shè)備的安裝、基礎(chǔ)、附屬設(shè)施等。 單項(xiàng)評(píng)估本質(zhì)上是一種靜態(tài)評(píng)估法，其評(píng)估的側(cè)是資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值存量，而不是資產(chǎn)的價(jià)值增量。 單項(xiàng)評(píng)估的基本思路是，整體是由個(gè)別累加而成的，各別資產(chǎn)之和、負(fù)債之和與兩者的差額，就構(gòu)成了企業(yè)的凈資產(chǎn)即整體價(jià)值。 為此，應(yīng)根據(jù)不同資產(chǎn)和負(fù)債的特點(diǎn)，運(yùn)用適當(dāng)?shù)脑u(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估方法，先評(píng)估出各類資產(chǎn)和負(fù)債的單項(xiàng)價(jià)值，然后將這些單項(xiàng)價(jià)值匯總，后再將已匯總的資產(chǎn)總值減去負(fù)債總值，據(jù)以確定企業(yè)的凈資產(chǎn)總額。 本文鏈接: 我們的其他產(chǎn)品 產(chǎn)品名:重慶評(píng)估公司，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，養(yǎng)殖場(chǎng)評(píng)估，商標(biāo)價(jià)值評(píng)估 產(chǎn)品名:廠房評(píng)估，經(jīng)營(yíng)損失評(píng)估，商標(biāo)價(jià)值評(píng)估，梨樹(shù)評(píng)估 產(chǎn)品名:廠房評(píng)估，度假村轉(zhuǎn)讓拆遷評(píng)估，技術(shù)發(fā)明評(píng)估 “黑龍江廠房資產(chǎn)評(píng)估，廠房?jī)r(jià)值評(píng)估”信息由發(fā)布人自行提供，其真實(shí)性、合法性由發(fā)布人負(fù)責(zé)。
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