房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的成本法應(yīng)用（-20240226.docx成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)）
成本法是一種評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的方法，它基于將房地產(chǎn)的重置成本（即重建該物業(yè)所需的全部費(fèi)用）與當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，該方法適用于那些其市場(chǎng)價(jià)值可以通過直接觀察來(lái)確定的資產(chǎn)，如土地和建筑物。，優(yōu)點(diǎn)包括：1) 成本法提供了一種相對(duì)簡(jiǎn)單的評(píng)估方法，因?yàn)樗械馁Y產(chǎn)都可以用一個(gè)單一的數(shù)值來(lái)表示；2) 這種方法可以提供關(guān)于資產(chǎn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)狀況的即時(shí)信息，有助于投資者做出決策；3) 它允許對(duì)不同資產(chǎn)進(jìn)行比較，從而為資產(chǎn)的所有權(quán)、使用和處置提供了基礎(chǔ)。，缺點(diǎn)包括：1) 成本法可能無(wú)法反映資產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，特別是當(dāng)資產(chǎn)的市場(chǎng)流動(dòng)性較低或缺乏可比性時(shí)；2) 如果資產(chǎn)的重置成本難以確定，或者存在其他未知因素，那么成本法的準(zhǔn)確性可能會(huì)受到影響；3) 它假設(shè)所有相關(guān)的交易成本和機(jī)會(huì)成本都已經(jīng)考慮在內(nèi)，但在實(shí)際中，這些因素往往很難量化。
一、成本法的基本概念
成本法是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。也可以說是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格的方法。
二、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用范圍
- 不同盈利性質(zhì)的房地產(chǎn)
- 可評(píng)估不以營(yíng)利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)，這一點(diǎn)不同于收益法。
- 例如將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)，公益或是公用為目的的房地產(chǎn)（像公園、醫(yī)院等），設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對(duì)特定使用的房地產(chǎn)（如工廠、機(jī)場(chǎng)等），處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下的房地產(chǎn)都可以用成本法評(píng)估。
- 無(wú)需可比交易的房地產(chǎn)
- 成本法不需要有相似的可比交易，這區(qū)別于市場(chǎng)法。對(duì)于那些沒有進(jìn)行交易和不是用來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算。
三、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的計(jì)算方法
- 確定資產(chǎn)的重建成本
- 根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。重建成本包括建筑材料、人工費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。
- 考慮折舊和功能降低
- 根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價(jià)值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。
- 考慮市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)
- 根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)，對(duì)資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)條件的變化會(huì)影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。
- 進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估
- 根據(jù)上述步驟計(jì)算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。
四、成本法在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)
- 優(yōu)點(diǎn)
- 相對(duì)簡(jiǎn)單：計(jì)算方法相對(duì)簡(jiǎn)單，只需要計(jì)算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。
- 適用廣泛：適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。
- 可靠性較高：基于實(shí)際的成本數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，相對(duì)可靠。
- 缺點(diǎn)
- 忽視市場(chǎng)價(jià)值：主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場(chǎng)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)的影響。在市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，成本法的評(píng)估結(jié)果可能偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。
- 不考慮土地價(jià)值：只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價(jià)值，不對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。土地價(jià)值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價(jià)值可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。
五、成本法應(yīng)用實(shí)例（以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例，雖未給出詳細(xì)計(jì)算過程，但體現(xiàn)其應(yīng)用）
在云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中應(yīng)用成本法，當(dāng)市場(chǎng)法和收益法由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素受到較多約束和限制時(shí)，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。
房地產(chǎn)成本法評(píng)估的局限性
成本法與市場(chǎng)法比較分析
成本法在特殊地產(chǎn)中的應(yīng)用
房地產(chǎn)成本法評(píng)估流程詳解
成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用-20240226.docx
成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用1.引言房地產(chǎn)評(píng)估是為了確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值而進(jìn)行的一項(xiàng)重要工作。 房地產(chǎn)評(píng)估中的一種常用方法即為成本法。 本文將介紹成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，包括定義成本法、成本法的基本原理和計(jì)算方法，以及成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)。 2.定義成本法成本法是一種根據(jù)房地產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量，通過計(jì)算已發(fā)生的成本或重建成本，來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的方法。 簡(jiǎn)單來(lái)說，成本法是以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計(jì)算實(shí)際支付的費(fèi)用來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值。 3.成本法的基本原理和計(jì)算方法成本法的基本原理是根據(jù)資產(chǎn)的重建成本來(lái)確定其價(jià)值。 重建成本是指在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，按照相同規(guī)模和質(zhì)量重新建造或修復(fù)該資產(chǎn)所需的費(fèi)用。 成本法的計(jì)算方法包括以下幾個(gè)步驟:1.確定資產(chǎn)的重建成本:根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。 重建成本包括建筑材料、人工費(fèi)用、裝修費(fèi)用等。 2.考慮折舊和功能降低:根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的影響。 折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價(jià)值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。 3.考慮市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī):根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)條件和時(shí)機(jī)，對(duì)資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。 市場(chǎng)條件的變化會(huì)影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。 4.進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估:根據(jù)上述步驟計(jì)算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。 4.成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的優(yōu)缺點(diǎn)成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中具有以下優(yōu)點(diǎn):-相對(duì)簡(jiǎn)單:成本法的計(jì)算方法相對(duì)簡(jiǎn)單，只需要計(jì)算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。 -適用廣泛:成本法適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。 -可靠性較高:成本法基于實(shí)際的成本數(shù)據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，相對(duì)可靠。 然而，成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中也存在一些缺點(diǎn):-忽視市場(chǎng)價(jià)值:成本法主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場(chǎng)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)的影響。 在市場(chǎng)條件發(fā)生變化時(shí)，成本法的評(píng)估結(jié)果可能偏離實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值。 -不考慮土地價(jià)值:成本法只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價(jià)值，不對(duì)土地價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。 土地價(jià)值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價(jià)值可能導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果不準(zhǔn)確。 5.結(jié)論成本法是房地產(chǎn)評(píng)估中常用的一種方法，它以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計(jì)算實(shí)際支付的費(fèi)用來(lái)確定房地產(chǎn)的價(jià)值。 成本法的計(jì)算方法相對(duì)簡(jiǎn)單，適用廣泛且可靠性較高。 然而，成本法在評(píng)估過程中需要注意忽視市場(chǎng)價(jià)值和土地價(jià)值對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。 因此，在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，需要綜合考慮其他評(píng)估方法和因素，以得到更準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)果。
成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例
成本法在房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項(xiàng)目為例.docx，PAGE8PAGE8前言在當(dāng)今的評(píng)估實(shí)操中，房地產(chǎn)估價(jià)最常用的基本方法有市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。就目前而言，成本法一直以來(lái)都是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中應(yīng)用最為頻繁和廣泛的方法之一。由于市場(chǎng)信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素的影響，從而導(dǎo)致在運(yùn)用收益法和市場(chǎng)比較法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)受到較多的約束和限制。在市場(chǎng)法和收益法不能完成估價(jià)時(shí)，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。所以成本法是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)用最為頻繁的估價(jià)方法。[1]本文章旨在通過成本法在云門望古案例中的應(yīng)用，擬總結(jié)出在測(cè)算分析該房地
房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用.docx
房地產(chǎn)價(jià)值估算中成本法的運(yùn)用 摘要:成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)用的比較廣泛，相較于其他幾種市場(chǎng)評(píng)估方法其適用性強(qiáng)一些。 目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的比較快速，確保房地產(chǎn)價(jià)值的精確估算，合理使用估算方法是特別重要的。 在成本法應(yīng)用的過程中，還存在著一些問題影響著房地產(chǎn)價(jià)值估算的精確度，在實(shí)際估算中確定要對(duì)其進(jìn)行更新和完善，本文結(jié)合成本實(shí)際應(yīng)用中的問題，對(duì)其在房地產(chǎn)評(píng)估中的具體應(yīng)用進(jìn)行了探究。 關(guān)鍵詞:成本法;房地產(chǎn)評(píng)估;資產(chǎn)評(píng)估; 一、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 1、成本法的范圍 成本法的應(yīng)用范圍相對(duì)于收益法來(lái)說，范圍比較大，對(duì)那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來(lái)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算;與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)法也是有所差異的，可以直接對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。 市面上的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以也能夠成本法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。 常見的項(xiàng)目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、新建工程，公用房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。 2、成本法應(yīng)用的留意事項(xiàng)在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，主要是對(duì)兩個(gè)部分進(jìn)行評(píng)估，一個(gè)是房屋部分，一個(gè)是土地部分。 兩個(gè)部分的評(píng)估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評(píng)估師來(lái)分別進(jìn)行評(píng)估。 在對(duì)土地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，由于土地在使用時(shí)是不用需要花費(fèi)原來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，通常在對(duì)房屋建筑進(jìn)行估算時(shí)，才會(huì)把建設(shè)成本算在其中。 另外，土地的價(jià)值成本與房屋價(jià)值是分開的，土地取得成本不會(huì)算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。 3、成本法的房地產(chǎn)評(píng)估程序 在應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的過程中，具有科學(xué)的評(píng)估流程。 首先要對(duì)需要評(píng)估的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的了解，把握該評(píng)估對(duì)象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)信息，對(duì)房屋的使用狀況。 使用年限，購(gòu)買時(shí)的價(jià)格、所交的稅費(fèi)等等，都需要了解和把握;其次，是對(duì)評(píng)估對(duì)象的重建成本進(jìn)行猜想和估算，在初期只是對(duì)房屋建筑進(jìn)行預(yù)估，會(huì)把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對(duì)象，來(lái)進(jìn)行價(jià)值的估算，評(píng)估對(duì)象的重建成本需要將全部需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中;再次是對(duì)導(dǎo)致建筑材料折舊的緣由進(jìn)行分析，并對(duì)其中折舊的價(jià)值成本進(jìn)行預(yù)算，得出最終折舊金額;最終把得出的各項(xiàng)評(píng)估價(jià)格依據(jù)公式計(jì)算出來(lái)，得出最終的成本價(jià)格。 二、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題1、忽視效用價(jià)值應(yīng)用成本法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估過程中，通常都是從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生費(fèi)用進(jìn)行計(jì)算的，有些費(fèi)用是在房地產(chǎn)建設(shè)過程中必需花費(fèi)的資金，所以需要將全部生產(chǎn)費(fèi)用都算在成本估算中。 但是在實(shí)際評(píng)估的過程中，有些評(píng)估師忽視了房地產(chǎn)的效用價(jià)值，沒有把該種價(jià)值算在成本估算中，上海虹橋購(gòu)物樂園就是一個(gè)很好的例子，其建設(shè)的成本與實(shí)際的生產(chǎn)效用不成正比，投入的成本太大，而實(shí)際的運(yùn)用效率無(wú)法使投入的成本收回，當(dāng)時(shí)居民的生活水平也達(dá)不到購(gòu)物樂園的建設(shè)需求，使該投入無(wú)法得到應(yīng)有的效率，這就是在成本估算時(shí)沒有考試到生產(chǎn)效用的緣由。 在使用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不能只從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程投入的成本進(jìn)行考慮，還需要對(duì)該房地產(chǎn)建設(shè)完成后的應(yīng)用效率進(jìn)行考慮，把其應(yīng)用價(jià)值的估算也算在房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值中。 2、不能精確表達(dá)折舊金額5在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行折舊價(jià)值計(jì)算時(shí)，應(yīng)用的是直線法，這種計(jì)算方法在應(yīng)用的過程中是把房地產(chǎn)每年的折舊金額設(shè)置成同一個(gè)數(shù)據(jù)，在這個(gè)基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的折舊金額計(jì)算。 該種方法應(yīng)用的比較普遍，但是運(yùn)用直線法計(jì)算出來(lái)的折舊金額與房地產(chǎn)實(shí)際的折舊金額是存在出入的，由于房地產(chǎn)每年的折舊程度是不一樣的，通常都是以逐年遞增的形式來(lái)增長(zhǎng)的。 剛使用的房地產(chǎn)折舊的程度是特殊小的，在使用一段時(shí)間后會(huì)由于外界的緣由影響房地產(chǎn)的使用狀況，這樣就會(huì)導(dǎo)致房屋消逝這就嚴(yán)峻的現(xiàn)象。 還有一種折舊計(jì)算方法是年限法，這種計(jì)算方法在房地產(chǎn)的初級(jí)應(yīng)用階段，房屋的實(shí)際折舊與該中計(jì)算方法的理論折舊不一樣的，剛開頭的折舊程度高于實(shí)際折舊，而房地產(chǎn)后期的折舊程度又低于實(shí)際折舊，與實(shí)際不符，不能保證折舊金額的精確性。 房地產(chǎn)在實(shí)際應(yīng)用的過程中，許多外界因素都會(huì)對(duì)其銷售價(jià)格造成影響，比如，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的位置、環(huán)境等。 有些房地產(chǎn)的位置較為偏僻，人們的日常出行不便利，這都會(huì)影響房地產(chǎn)的價(jià)值。
房地產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用
房地產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用 房地產(chǎn)評(píng)估方法主要有成本法、收益法和市場(chǎng)法。 本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評(píng)估成本法的概念、范圍、公式和評(píng)估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過程，著重剖析房地產(chǎn)評(píng)估中成本法存在的問題，提出改進(jìn)建議。 房地產(chǎn)評(píng)估;成本法;應(yīng)用 隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。 從銷售方角度來(lái)看，銷售人員希望售價(jià)越高越好，增加其賺取利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。 從購(gòu)買方角度來(lái)說，則是希望買價(jià)越低越好，降低購(gòu)買的成本。 兩方不同的立場(chǎng)注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價(jià)值卻難以評(píng)定。 為了公正、合理、客觀、精確地計(jì)算房地產(chǎn)真正的價(jià)值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估人員來(lái)進(jìn)行估價(jià)，因此房地產(chǎn)評(píng)估人員所接受的評(píng)估工作變多，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。 本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評(píng)估值更準(zhǔn)確。 一、成本法概述 (一)成本法的概念 成本法是評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的重置價(jià)格或重建價(jià)格扣減掉折舊的部分，得到價(jià)格或價(jià)值的方法。 成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價(jià)格的匯總，組成房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格方法。 (二)成本法的范圍 成本法不同于收益法，可以評(píng)估不以營(yíng)利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn);同樣也異于市場(chǎng)法，不需要有相似的可比交易。 成本法適用如下:(1)將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn);(2)公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等;(3)設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對(duì)特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場(chǎng)等;(4)處于保險(xiǎn)和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。 (三)成本法的基本公式 成本法是站在購(gòu)買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評(píng)估值是投資者從獲取土地開始購(gòu)買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)的總和。 公式一:房地產(chǎn)價(jià)格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)評(píng)估通常是將房屋和土地分開評(píng)估，評(píng)估過程也是由專門的評(píng)估師分別完成的。 土地價(jià)值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價(jià)值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價(jià)值中。 土地價(jià)值計(jì)算時(shí)，還應(yīng)注意，實(shí)際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計(jì)入土地價(jià)值中。 公式二:建筑物價(jià)格=重置價(jià)格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×(1-成新率)即:建筑物價(jià)格=重置價(jià)格×成新率。 (四)成本法的房地產(chǎn)評(píng)估程序 第一步，了解評(píng)估對(duì)象的價(jià)格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價(jià)和稅費(fèi)，房屋的使用狀況等;第二步，測(cè)算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)格等通過改進(jìn)、更新之后評(píng)估的價(jià)值，由于評(píng)估時(shí)是預(yù)估，通常我們會(huì)選擇相同效用的全新建筑物作為參照評(píng)價(jià)。 重建價(jià)格是將評(píng)估對(duì)象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本(兩者都要滿足參照物與估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)、國(guó)家制度和市場(chǎng)環(huán)境相同);第三步，測(cè)算折舊，通過引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測(cè)算折舊額;第四步，計(jì)算成本價(jià)值，重置成本或重建成本扣除減值部分(如折舊)得出結(jié)果。 二、成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題 (一)忽略效用價(jià)值 使用成本法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，是從會(huì)計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。 實(shí)際評(píng)估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。 因此，評(píng)估時(shí)還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。 以上海虹橋購(gòu)物樂園為例，其號(hào)稱亞洲最大的購(gòu)物中心，規(guī)模是兩個(gè)正大廣場(chǎng)，處于外環(huán)區(qū)域。 成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價(jià)值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。 所以，使用成本法估價(jià)時(shí)單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的價(jià)值過于片面。 應(yīng)在評(píng)估時(shí)，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場(chǎng)所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來(lái)的價(jià)值。 (二)不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額 直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。 運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。 實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢(shì)的。 運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。 運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格乘以房地產(chǎn)的成新率。 房地產(chǎn)的成新率是由估價(jià)人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測(cè)出來(lái)的比率。 估測(cè)的數(shù)值會(huì)受到估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師理論知識(shí)的掌握、評(píng)估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。 (三)忽略外部環(huán)境對(duì)價(jià)格的影響 成本法主要是通過扣除折舊的方法來(lái)評(píng)定房地產(chǎn)的剩余價(jià)值。
成本法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用.ppt
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接要:成本法是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法之一，也是房地產(chǎn)估價(jià)中運(yùn)用很多的重要方法之一。 熟練掌握這一方法，對(duì)于房地產(chǎn)專業(yè)的學(xué)者、經(jīng)營(yíng)者、房地產(chǎn)中介以及工程建設(shè)領(lǐng)域的相關(guān)人員擁有重要意義。 成本法即成本估價(jià)法，又稱原價(jià)法、承包商法、成本逼近法，在舊有房地產(chǎn)估價(jià)方面平時(shí)稱為重置成本法和重建成本法，是與市場(chǎng)比較法、收益還原法并列的用于房地產(chǎn)估價(jià)三種基本方法之一。 近來(lái)幾年來(lái)，隨著成本法自己的不斷完滿，其合用范圍在逐漸擴(kuò)大。 重點(diǎn)詞:成本法、估計(jì)、折舊 一、成本法的基根源理與合用范圍 與市場(chǎng)比較法和收益還原法相同，成本法估價(jià)的基礎(chǔ)也是比 較，即待估物業(yè)的價(jià)值與當(dāng)前近似物業(yè)的比較。 很顯然，投資者在確定購(gòu)買巳存在的一宗物業(yè)時(shí)，他愿意支付的價(jià)格絕不會(huì)高出他自己購(gòu)買土地并在其上建設(shè)功能功能相同的建筑物所需支付的 成本。 它是從開銷的角度，以開發(fā)成本作為價(jià)值的基礎(chǔ)來(lái)評(píng)估房 地產(chǎn)的價(jià)值。 成本法的基本思路是，先求出在估價(jià)期日待估物業(yè)的重建成 本或重置成本，再扣除反響待估物業(yè)當(dāng)前的物理、功能情況和社 會(huì)需求等因素所引致的折舊額，最后再加上待估物業(yè)所占土地的地價(jià)(經(jīng)過合適調(diào)整的市場(chǎng)價(jià)值)，就可以得出以成本法為基礎(chǔ)的物業(yè)價(jià)值。 重置(建)成本和土地市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)整過程，實(shí)質(zhì) 上就反響了待估物業(yè)受外面社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策影響的情況、最高、最正確使用情況、市場(chǎng)供需情況和其自己的物理、功能情況對(duì)物業(yè)價(jià)值的影響. 成本法的工作重點(diǎn)是對(duì)組成待估物業(yè)的建筑物的估價(jià)，，用成本法預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)實(shí)質(zhì)是將土地與建筑物分別予以評(píng)估，即先將土地視為沒有建筑物的空地 來(lái)估計(jì)其市場(chǎng)價(jià)值(用市場(chǎng)比較法或節(jié)余法)，爾后再基于重新 建設(shè)該建筑物所需的成本減去全部的折舊(價(jià)值損失)來(lái)預(yù)計(jì)建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，土地和建筑物市場(chǎng)價(jià)值之和即為待估物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值。 這里有兩點(diǎn)應(yīng)該特別注意:分開評(píng)估其實(shí)不意味著土地和建筑物能夠分別單獨(dú)存在，分開評(píng)估可是解決問題的一種手段，最后合并計(jì)算價(jià)值時(shí)對(duì)土地市場(chǎng)價(jià)值視其上建筑物使用情況而 進(jìn)行的一些調(diào)整就反響了房地產(chǎn)的不能分性;其他，用該方法估價(jià)時(shí)，成本的色彩很濃，而成本和價(jià)值之間的差別又是經(jīng)過人為的調(diào)整來(lái)填充的。 所以，成本法的合用范圍碰到了一些限制甚至被某些評(píng)估師認(rèn)為是房地產(chǎn)評(píng)估的"最后一種方法"也就不足為奇了。 但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能能是一個(gè)完滿的市場(chǎng)，每一宗物業(yè)又各具特色，所以，不能能有絕對(duì)意義上的可比物業(yè)。 其他，由于各 種各樣的原因，好多房地產(chǎn)交易不能夠如實(shí)地對(duì)外宣告，也就是說 交易信息的完滿性和正確程度平時(shí)很難獲取保證。 所以房地產(chǎn)評(píng) 估方法中總有成本法的一席之地亦是理所自然。 特別是在下述情 況下，成本法就更顯示出其應(yīng)用價(jià)值: 1、缺少市場(chǎng)交易資料某些種類的物業(yè)很少交易，但該類物業(yè)有可能組成一些大宗交易的一部分，在這些情況下，解析總的交易價(jià)格中房地產(chǎn)價(jià)值所占的份額就顯得很有必要。 學(xué)校、公共圖書館、體育場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)和一般的公共物業(yè)等就屬于這個(gè)范圍。 比方將政府物業(yè)改作商業(yè)用途、將體育場(chǎng)重新開發(fā)為商業(yè)、居住用途，將輕工業(yè)廠房改作辦公、商業(yè)用途等。 為這類物業(yè)的交易進(jìn)行評(píng)估時(shí)，平時(shí)很少能找到近似交易實(shí)例，，為改變用途而預(yù)計(jì)支付的價(jià)格水平將主要取決于改變物業(yè)用途所需支付的費(fèi)月。 2、某些特定目的的估價(jià)其實(shí)不是全部的估價(jià)都意味著要為市場(chǎng)交易服務(wù)。 在好多情況下，盡管沒有市場(chǎng)交易的問題也要估價(jià)。 3、公司財(cái)富或國(guó)有財(cái)富的評(píng)估 近幾年來(lái)，隨著改革開放步伐的逐漸加快，公司財(cái)富的評(píng)估越來(lái)越重要。 隨著公司股份制經(jīng)營(yíng)的日益增添，為公司會(huì)計(jì)帳目、 董事會(huì)報(bào)告和其他財(cái)務(wù)報(bào)告的評(píng)估需求迅速增添。 中外合資、公 司兼并收買活動(dòng)、大公司股票上市、國(guó)家組織的清產(chǎn)核資等所需 的估價(jià)服務(wù)，均主要涉及包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定財(cái)富評(píng)估，而財(cái)富 評(píng)估中使用的最主要的方法就是重置成本折舊法。 二、成本法估價(jià)的步驟 成本法估價(jià)的過程大體分為五步，現(xiàn)簡(jiǎn)述以下: 1、估計(jì)建筑物的重建或重置成本. 2、綜合考慮各樣相關(guān)因素，估計(jì)建筑物的應(yīng)計(jì)折舊。 3、從重建或重置成本中扣除建筑物的折舊獲取建筑物折舊后的價(jià)值，即建筑物的市價(jià). 4、估計(jì)土地成本。 將土地視為空地，并以土地的最高、最正確使用來(lái)預(yù)計(jì)其價(jià)值。 5、視當(dāng)前土地利用情況及重新開發(fā)的可能性，將地價(jià)進(jìn)行適 當(dāng)?shù)恼{(diào)整后再與建筑物市價(jià)加總，即獲取由成本法預(yù)計(jì)的房地產(chǎn) 價(jià)值。 如欲求待估物業(yè)的租值，還需將上述房地產(chǎn)價(jià)值反向還原 為租值(年租金)。 三、建筑成本的估計(jì) 估計(jì)建筑成本，是成本法的核心內(nèi)容之一。 重建和重置成本均是以估價(jià)期日而不是以建筑物實(shí)質(zhì)興建 的日期為基礎(chǔ)預(yù)計(jì)建筑物的成本， 此，估價(jià)師在采用某種成本為基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)該保持一致，不要混用。
房地產(chǎn)評(píng)估案例市場(chǎng)法 收益法 成本法.doc
根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。 為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。 對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。 (一)收益法 商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。 (二)市場(chǎng)法 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實(shí)例，所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也是常用方法之一。 另外，在用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。 (三)成本法 在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用成本法作為輔助方法。
2024房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估是如何規(guī)定的
一、房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估是如何規(guī)定的 1、評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格應(yīng)由專業(yè)人員根據(jù)估價(jià)目的、遵循估價(jià)原則、按照估價(jià)程序、運(yùn)用估價(jià)方法、綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格作出的估計(jì)、推測(cè)與判斷。 2、法律依據(jù): 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 第三十三條，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 第三十四條，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。 二、房地產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)遵循哪些原則 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條
房產(chǎn)評(píng)估成本法是怎樣?房產(chǎn)評(píng)估流程是什么?
房屋交易在辦理時(shí)，最需要大家關(guān)注的也是費(fèi)用方面的一些事情，費(fèi)用之中包含許多，除了購(gòu)買房屋本身的，還有就是一些稅費(fèi)和其他因素帶來(lái)的，當(dāng)然這些現(xiàn)如今都是有規(guī)定在去進(jìn)行約束，而有些人也是比較不放心，因此在進(jìn)行操作前，多數(shù)人都選擇了先去進(jìn)行評(píng)估，那么房產(chǎn)評(píng)估成本法是怎樣?房產(chǎn)評(píng)估流程是什么? 1.成本法是測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。 該方法適用于很少發(fā)生交易限制了市場(chǎng)法運(yùn)用，又沒有經(jīng)濟(jì)或沒有潛在經(jīng)濟(jì)而限制了法運(yùn)用的房地產(chǎn)。 2.成本積算法就是對(duì)取得土地或者已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的土地開發(fā)的各項(xiàng)成本的費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除掉不正常的因素影響到的價(jià)值，對(duì)于正常的成本費(fèi)用累積以后取一定的資本作為利息和合理的的利潤(rùn)，得出土地使用權(quán)的價(jià)值的方法。 這個(gè)方法經(jīng)常用于對(duì)正常程序的取得的土地的評(píng)估。 3.重置成本法是對(duì)現(xiàn)有的房屋按照正常的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)下的重新建造房屋所需要成本的測(cè)算，然后再考慮資金的利息并且計(jì)取一定的開發(fā)(或建設(shè)利潤(rùn))得出完全重置的成本價(jià)，然后根據(jù)實(shí)際的情況和法律的規(guī)范來(lái)確定房屋的成新率，二者相乘以后得出房屋的評(píng)估的價(jià)值的方法。 1.首先，委托方應(yīng)到有資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)單位去咨詢.查閱有關(guān)的文件，了解一下房屋評(píng)估相關(guān)知識(shí)。 2.然后委托方向房地產(chǎn)估價(jià)單位出具房地產(chǎn)估價(jià)委托書作為委托評(píng)估的依據(jù)，如果房地產(chǎn)估價(jià)單位沒有異議，就可視為接受委托。 3.接下來(lái)，委托方要向估價(jià)單位提供估價(jià)房屋土地的相關(guān)資料，比如土地使用證及附圖.地上建筑物產(chǎn)權(quán)證明及附圖.房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利登記文件等，如果是以有償方式取得土地使用權(quán)的，則須提供土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。 4.資料準(zhǔn)備齊全并交給估價(jià)單位之后，委托方便可與估價(jià)單位約定實(shí)地勘察的時(shí)間，并明確勘察時(shí)的具體要求。 5.估價(jià)單位在約定時(shí)間對(duì)委托方的房屋進(jìn)行實(shí)地勘察并評(píng)估，委托方支付評(píng)估服務(wù)費(fèi)，約一個(gè)月的時(shí)間，委托方便可領(lǐng)取房屋土地評(píng)估報(bào)告書了。 上述內(nèi)容主要所描述的就是小編對(duì)于房產(chǎn)評(píng)估成本法是怎樣?房產(chǎn)評(píng)估流程是什么的具體介紹，房產(chǎn)評(píng)估可并非就是很容易就能進(jìn)行的，辦理他要清楚許多細(xì)節(jié)數(shù)據(jù)，因此大家所要承擔(dān)的就是一些調(diào)查工作，都了解清楚再進(jìn)行辦理不光是會(huì)更保險(xiǎn)，通過計(jì)算得知的一些評(píng)估數(shù)據(jù)也是會(huì)更為準(zhǔn)確。
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