根據(jù)您提供的文本，成本法是房地產(chǎn)市場價值評估中常用的一種方法。它主要通過計算重建一個房地產(chǎn)所需的總成本來評估其價值。這種方法適用于多種類型的房地產(chǎn)，包括新開發(fā)的、正在建設(shè)中的以及已經(jīng)建成的。以下是對成本法應(yīng)用的具體分析：，，1. **基本原理**， - **重建成本**：重建成本是指將一處房地產(chǎn)完全重建所需的費用，這包括建筑物的建造成本、土地開發(fā)成本以及其他相關(guān)費用。， - **建筑物和土地的開發(fā)成本**：建筑物的建造成本可以通過與建筑師、施工單位等進(jìn)行咨詢，結(jié)合市場行情來確定。而土地開發(fā)成本則包括土地平整、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等費用，同樣需要參考類似項目的開發(fā)成本來估算。，，2. **計算方法**， - **直線法折舊**：建筑物的折舊可以采用直線法或余額遞減法來計算。直線法是將建筑物的使用年限平均分?jǐn)偟矫磕?，而余額遞減法則是根據(jù)建筑物價值遞減的比例來計算每年的折舊費用。，，3. **應(yīng)用場景**， - **新的房地產(chǎn)評估**：對于全新的房地產(chǎn)，其價值可以通過計算其重建成本來評估。， - **舊房地下的“房地合估”**：重新購建成本是指將舊的房地產(chǎn)當(dāng)作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，求取全新房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤。，，4. **適用對象**， - **新的房地產(chǎn)**：適用于全新開發(fā)的房地產(chǎn)。， - **舊的房地產(chǎn)**：適用于那些雖然已建成但尚未完成開發(fā)建設(shè)的在建房地產(chǎn)。， - **正在開發(fā)建設(shè)或停建緩建的在建房地產(chǎn)**：適用于那些正處于開發(fā)過程中尚未完工的房地產(chǎn)項目。，，5. **評估流程**， - **確定評估目的**：明確評估的目的和范圍。， - **收集數(shù)據(jù)**：收集關(guān)于房地產(chǎn)的各種信息，包括地理位置、建筑結(jié)構(gòu)、周邊設(shè)施等。， - **計算成本**：根據(jù)收集的數(shù)據(jù)計算建筑物的建造成本和土地開發(fā)成本。， - **折舊計算**：根據(jù)建筑物的使用年限和市場情況，選擇合適的折舊計算方法。， - **綜合評估**：將所有計算出的成本加總，得到房地產(chǎn)的總價值。，，6. **注意事項**， - **市場因素**：

一、成本法的基本概念

成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。也可以說是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產(chǎn)價值或價格的方法。

二、成本法在房地產(chǎn)市場價值評估中的應(yīng)用范圍

1. 不同盈利性質(zhì)的房地產(chǎn)
   • 可評估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)，這一點不同于收益法。
   • 例如將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)，公益或是公用為目的的房地產(chǎn)（像公園、醫(yī)院等），設(shè)計獨特或是針對特定使用的房地產(chǎn)（如工廠、機(jī)場等），處于保險和損害賠償狀況下的房地產(chǎn)都可以用成本法評估。
2. 無需可比交易的房地產(chǎn)
   • 成本法不需要有相似的可比交易，這區(qū)別于市場法。對于那些沒有進(jìn)行交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項目也可以進(jìn)行成本價格的計算。

三、成本法在房地產(chǎn)市場價值評估中的計算方法

1. 確定資產(chǎn)的重建成本
   • 根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。重建成本包括建筑材料、人工費用、裝修費用等。
2. 考慮折舊和功能降低
   • 根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對資產(chǎn)價值的影響。折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因為技術(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。
3. 考慮市場條件和時機(jī)
   • 根據(jù)當(dāng)前的市場條件和時機(jī)，對資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。市場條件的變化會影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。
4. 進(jìn)行資產(chǎn)價值評估
   • 根據(jù)上述步驟計算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價值評估。

四、成本法在房地產(chǎn)市場價值評估中的優(yōu)缺點

1. 優(yōu)點
   • 相對簡單：計算方法相對簡單，只需要計算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。
   • 適用廣泛：適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。
   • 可靠性較高：基于實際的成本數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，相對可靠。
2. 缺點
   • 忽視市場價值：主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場價值對資產(chǎn)的影響。在市場條件發(fā)生變化時，成本法的評估結(jié)果可能偏離實際市場價值。
   • 不考慮土地價值：只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價值，不對土地價值進(jìn)行評估。土地價值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價值可能導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。

五、成本法應(yīng)用實例（以云門望古房地產(chǎn)項目為例，雖未給出詳細(xì)計算過程，但體現(xiàn)其應(yīng)用）

在云門望古房地產(chǎn)項目評估中應(yīng)用成本法，當(dāng)市場法和收益法由于市場信息不對稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素受到較多約束和限制時，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。

房地產(chǎn)成本法評估的局限性

成本法與市場法比較分析

成本法在特殊地產(chǎn)中的應(yīng)用

房地產(chǎn)成本法評估流程詳解

成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用-20240226.docx

成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用1.引言房地產(chǎn)評估是為了確定房地產(chǎn)資產(chǎn)的真實價值而進(jìn)行的一項重要工作。 房地產(chǎn)評估中的一種常用方法即為成本法。 本文將介紹成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，包括定義成本法、成本法的基本原理和計算方法，以及成本法在房地產(chǎn)評估中的優(yōu)缺點。 2.定義成本法成本法是一種根據(jù)房地產(chǎn)品質(zhì)量和數(shù)量，通過計算已發(fā)生的成本或重建成本，來評估房地產(chǎn)資產(chǎn)價值的方法。 簡單來說，成本法是以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計算實際支付的費用來確定房地產(chǎn)的價值。 3.成本法的基本原理和計算方法成本法的基本原理是根據(jù)資產(chǎn)的重建成本來確定其價值。 重建成本是指在當(dāng)前市場條件下，按照相同規(guī)模和質(zhì)量重新建造或修復(fù)該資產(chǎn)所需的費用。 成本法的計算方法包括以下幾個步驟:1.確定資產(chǎn)的重建成本:根據(jù)資產(chǎn)的類型、規(guī)模和質(zhì)量，確定其重建成本。 重建成本包括建筑材料、人工費用、裝修費用等。 2.考慮折舊和功能降低:根據(jù)資產(chǎn)的使用年限，考慮折舊和功能降低對資產(chǎn)價值的影響。 折舊是指資產(chǎn)在使用過程中價值的衰減，而功能降低是指資產(chǎn)因為技術(shù)進(jìn)步或變化而導(dǎo)致功能的降低。 3.考慮市場條件和時機(jī):根據(jù)當(dāng)前的市場條件和時機(jī)，對資產(chǎn)的重建成本進(jìn)行調(diào)整。 市場條件的變化會影響資產(chǎn)的供需關(guān)系和建造成本。 4.進(jìn)行資產(chǎn)價值評估:根據(jù)上述步驟計算出的重建成本和調(diào)整后的成本，進(jìn)行資產(chǎn)價值評估。 4.成本法在房地產(chǎn)評估中的優(yōu)缺點成本法在房地產(chǎn)評估中具有以下優(yōu)點:-相對簡單:成本法的計算方法相對簡單，只需要計算資產(chǎn)的重建成本和進(jìn)行必要的調(diào)整。 -適用廣泛:成本法適用于各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，包括住宅、商業(yè)、工業(yè)等。 -可靠性較高:成本法基于實際的成本數(shù)據(jù)，對房地產(chǎn)資產(chǎn)的價值進(jìn)行評估，相對可靠。 然而，成本法在房地產(chǎn)評估中也存在一些缺點:-忽視市場價值:成本法主要關(guān)注資產(chǎn)的重建成本，忽視了市場價值對資產(chǎn)的影響。 在市場條件發(fā)生變化時，成本法的評估結(jié)果可能偏離實際市場價值。 -不考慮土地價值:成本法只關(guān)注房地產(chǎn)建筑和設(shè)施的價值，不對土地價值進(jìn)行評估。 土地價值在房地產(chǎn)資產(chǎn)中往往占有重要地位，忽視了土地價值可能導(dǎo)致評估結(jié)果不準(zhǔn)確。 5.結(jié)論成本法是房地產(chǎn)評估中常用的一種方法，它以資產(chǎn)的重建成本為基礎(chǔ)，通過計算實際支付的費用來確定房地產(chǎn)的價值。 成本法的計算方法相對簡單，適用廣泛且可靠性較高。 然而，成本法在評估過程中需要注意忽視市場價值和土地價值對評估結(jié)果的影響。 因此，在使用成本法進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，需要綜合考慮其他評估方法和因素，以得到更準(zhǔn)確的評估結(jié)果。

成本法在房地產(chǎn)項目評估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項目為例

成本法在房地產(chǎn)項目評估中的應(yīng)用以云門望古房地產(chǎn)項目為例.docx，PAGE8PAGE8前言在當(dāng)今的評估實操中，房地產(chǎn)估價最常用的基本方法有市場比較法、收益法和成本法。就目前而言，成本法一直以來都是我國房地產(chǎn)價值評估中應(yīng)用最為頻繁和廣泛的方法之一。由于市場信息不對稱和房地產(chǎn)不產(chǎn)生直接受益等因素的影響，從而導(dǎo)致在運(yùn)用收益法和市場比較法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估時受到較多的約束和限制。在市場法和收益法不能完成估價時，成本法有著更強(qiáng)的適應(yīng)性。所以成本法是房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)選擇應(yīng)用最為頻繁的估價方法。[1]本文章旨在通過成本法在云門望古案例中的應(yīng)用，擬總結(jié)出在測算分析該房地

房地產(chǎn)價值估算中成本法的運(yùn)用.docx

房地產(chǎn)價值估算中成本法的運(yùn)用 摘要:成本法在房地產(chǎn)評估中應(yīng)用的比較廣泛，相較于其他幾種市場評估方法其適用性強(qiáng)一些。 目前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展的比較快速，確保房地產(chǎn)價值的精確估算，合理使用估算方法是特別重要的。 在成本法應(yīng)用的過程中，還存在著一些問題影響著房地產(chǎn)價值估算的精確度，在實際估算中確定要對其進(jìn)行更新和完善，本文結(jié)合成本實際應(yīng)用中的問題，對其在房地產(chǎn)評估中的具體應(yīng)用進(jìn)行了探究。 關(guān)鍵詞:成本法;房地產(chǎn)評估;資產(chǎn)評估; 一、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 1、成本法的范圍 成本法的應(yīng)用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的房地產(chǎn)項目也可以進(jìn)行成本價格的計算;與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項目進(jìn)行比較。 市面上的許多房地產(chǎn)項目都可以也能夠成本法來進(jìn)行評估。 常見的項目有:新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項目、新建工程，公用房地產(chǎn)項目等等。 2、成本法應(yīng)用的留意事項在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時，主要是對兩個部分進(jìn)行評估，一個是房屋部分，一個是土地部分。 兩個部分的評估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評估師來分別進(jìn)行評估。 在對土地進(jìn)行房地產(chǎn)價格評估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，由于土地在使用時是不用需要花費原來進(jìn)行建設(shè)的，通常在對房屋建筑進(jìn)行估算時，才會把建設(shè)成本算在其中。 另外，土地的價值成本與房屋價值是分開的，土地取得成本不會算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。 3、成本法的房地產(chǎn)評估程序 在應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，具有科學(xué)的評估流程。 首先要對需要評估的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的了解，把握該評估對象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項信息，對房屋的使用狀況。 使用年限，購買時的價格、所交的稅費等等，都需要了解和把握;其次，是對評估對象的重建成本進(jìn)行猜想和估算，在初期只是對房屋建筑進(jìn)行預(yù)估，會把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進(jìn)行價值的估算，評估對象的重建成本需要將全部需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中;再次是對導(dǎo)致建筑材料折舊的緣由進(jìn)行分析，并對其中折舊的價值成本進(jìn)行預(yù)算，得出最終折舊金額;最終把得出的各項評估價格依據(jù)公式計算出來，得出最終的成本價格。 二、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題1、忽視效用價值應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行價格評估過程中，通常都是從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程中產(chǎn)生費用進(jìn)行計算的，有些費用是在房地產(chǎn)建設(shè)過程中必需花費的資金，所以需要將全部生產(chǎn)費用都算在成本估算中。 但是在實際評估的過程中，有些評估師忽視了房地產(chǎn)的效用價值，沒有把該種價值算在成本估算中，上海虹橋購物樂園就是一個很好的例子，其建設(shè)的成本與實際的生產(chǎn)效用不成正比，投入的成本太大，而實際的運(yùn)用效率無法使投入的成本收回，當(dāng)時居民的生活水平也達(dá)不到購物樂園的建設(shè)需求，使該投入無法得到應(yīng)有的效率，這就是在成本估算時沒有考試到生產(chǎn)效用的緣由。 在使用成本法進(jìn)行評估時，不能只從房地產(chǎn)生產(chǎn)過程投入的成本進(jìn)行考慮，還需要對該房地產(chǎn)建設(shè)完成后的應(yīng)用效率進(jìn)行考慮，把其應(yīng)用價值的估算也算在房地產(chǎn)評估的價值中。 2、不能精確表達(dá)折舊金額5在對房地產(chǎn)進(jìn)行折舊價值計算時，應(yīng)用的是直線法，這種計算方法在應(yīng)用的過程中是把房地產(chǎn)每年的折舊金額設(shè)置成同一個數(shù)據(jù)，在這個基礎(chǔ)來進(jìn)行房地產(chǎn)的折舊金額計算。 該種方法應(yīng)用的比較普遍，但是運(yùn)用直線法計算出來的折舊金額與房地產(chǎn)實際的折舊金額是存在出入的，由于房地產(chǎn)每年的折舊程度是不一樣的，通常都是以逐年遞增的形式來增長的。 剛使用的房地產(chǎn)折舊的程度是特殊小的，在使用一段時間后會由于外界的緣由影響房地產(chǎn)的使用狀況，這樣就會導(dǎo)致房屋消逝這就嚴(yán)峻的現(xiàn)象。 還有一種折舊計算方法是年限法，這種計算方法在房地產(chǎn)的初級應(yīng)用階段，房屋的實際折舊與該中計算方法的理論折舊不一樣的，剛開頭的折舊程度高于實際折舊，而房地產(chǎn)后期的折舊程度又低于實際折舊，與實際不符，不能保證折舊金額的精確性。 房地產(chǎn)在實際應(yīng)用的過程中，許多外界因素都會對其銷售價格造成影響，比如，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)的位置、環(huán)境等。 有些房地產(chǎn)的位置較為偏僻，人們的日常出行不便利，這都會影響房地產(chǎn)的價值。

房地產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用

房地產(chǎn)評估中成本法的應(yīng)用 房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、收益法和市場法。 本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過程，著重剖析房地產(chǎn)評估中成本法存在的問題，提出改進(jìn)建議。 房地產(chǎn)評估;成本法;應(yīng)用 隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。 從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機(jī)會。 從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。 兩方不同的立場注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價值卻難以評定。 為了公正、合理、客觀、精確地計算房地產(chǎn)真正的價值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員來進(jìn)行估價，因此房地產(chǎn)評估人員所接受的評估工作變多，房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。 本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評估值更準(zhǔn)確。 一、成本法概述 (一)成本法的概念 成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。 成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費用、管理費用等必要支出價格的匯總，組成房地產(chǎn)價值或價格方法。 (二)成本法的范圍 成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn);同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。 成本法適用如下:(1)將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn);(2)公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等;(3)設(shè)計獨特或是針對特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場等;(4)處于保險和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。 (三)成本法的基本公式 成本法是站在購買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費和開發(fā)利潤的總和。 公式一:房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤房地產(chǎn)評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。 土地價值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。 土地價值計算時，還應(yīng)注意，實際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計入土地價值中。 公式二:建筑物價格=重置價格-建筑物折舊建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×(1-成新率)即:建筑物價格=重置價格×成新率。 (四)成本法的房地產(chǎn)評估程序 第一步，了解評估對象的價格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價和稅費，房屋的使用狀況等;第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計、規(guī)格等通過改進(jìn)、更新之后評估的價值，由于評估時是預(yù)估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。 重建價格是將評估對象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本(兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點、國家制度和市場環(huán)境相同);第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測算折舊額;第四步，計算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分(如折舊)得出結(jié)果。 二、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題 (一)忽略效用價值 使用成本法對房地產(chǎn)估價時，是從會計的角度，以生產(chǎn)費用論為理論基礎(chǔ)，價格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。 實際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價值，只考慮成本。 因此，評估時還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。 以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。 成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛彤?dāng)?shù)叵M者消費能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。 所以，使用成本法估價時單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費用來評定房地產(chǎn)的價值過于片面。 應(yīng)在評估時，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價值。 (二)不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額 直線法計算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。 運(yùn)用直線法計算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。 實際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。 運(yùn)用年限法計算的折舊，期初房屋是嶄新的，實際折舊額低于理論的折舊額，實際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。 運(yùn)用成新折扣法計算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格乘以房地產(chǎn)的成新率。 房地產(chǎn)的成新率是由估價人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。 估測的數(shù)值會受到估價人員實踐經(jīng)驗的影響，這對房地產(chǎn)估價師理論知識的掌握、評估經(jīng)驗有著較高的要求。 (三)忽略外部環(huán)境對價格的影響 成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產(chǎn)的剩余價值。

成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.ppt

成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.ppt 《成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.ppt》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用.ppt(52頁珍藏版)》請在一課資料網(wǎng)上搜索。 1、第五章第五章房地產(chǎn)評估房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用第一節(jié)第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)評估概述一.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物。 房地產(chǎn)可以分為兩個方面:1.權(quán)益權(quán)益是指一切與房地產(chǎn)有關(guān)的權(quán)利、利益和收益的總稱，包括所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)等。 2.物質(zhì)實體物質(zhì)實體是權(quán)益的實體。 二.房地產(chǎn)的特征(一)土地特性:1.土地的自然特性土地的自然特性(1)數(shù)量的有限性(不可再生性)供給缺乏彈性(2)位置的不可移動性(3)效用的持久性(價。 2、格具上升趨勢)(4)效用的差異性(不可替代性)2.土地的人文特性土地的人文特性(1)用途的廣泛性(2)供給的稀缺性(3)社會經(jīng)濟(jì)位置的可變性(4)可壟斷性3.建筑物的特征建筑物的特征(1)建筑物是不能脫離土地而存在的(2)建筑物的使用壽命是有限的(3)建筑物屬于可再生性社會資源(二)房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的特征:1.位置固定性2.使用長期性3.投資大量性4.影響因素多樣性和復(fù)雜性5.保值增值性土地特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)市場特性在房地產(chǎn)評估中，評估對象一般由三種基本存在形態(tài):1.土地(地產(chǎn))2.建筑物3.房地合一(房產(chǎn))三.房地產(chǎn)評估的原則(一)合法原則合法取得、合法使用、合法交流、合 3、法處分(二)最高最佳使用原則法律上允許、技術(shù)上經(jīng)濟(jì)上可行、能給被評估對象帶來最高價的使用(三)房地綜合考慮原則分別對房屋和土地進(jìn)行評估后把房和地兩個因素進(jìn)行綜合分析(四)區(qū)域及地段原則四.房地產(chǎn)評估的目的和價值類型(一)房地產(chǎn)評估的目的房地產(chǎn)評估的基本目的是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)或交易提供價值參考;其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)，考慮不同性質(zhì)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對房地產(chǎn)評估的要求和制約。 (二)房地產(chǎn)評估的價值類型一般情況下需要評估房地產(chǎn)的市場價值，但也會涉及非市場價值的評估。 五.房地產(chǎn)評估的程序(一)接受委托，明確評估的基本事項1.明確評估對象2.明確評估目的3.明確評估基準(zhǔn)日4.明。 4、確評估報告提交日期(二)制定評估作業(yè)計劃和技術(shù)方案作業(yè)計劃:合理安排評估的日程進(jìn)度技術(shù)方案:選擇和確定評估的基本技術(shù)思路和方法(三)現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料(四)評定估算給出評估結(jié)果并填寫評估報告第二節(jié)第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素房地產(chǎn)價格及其影響因素一.房地產(chǎn)價格的特性房地產(chǎn)價格具體由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、資金成本、銷售稅費和開發(fā)利潤構(gòu)成。 由于土地與建筑物是通過不用途徑形成的，因此他們的價格特征也不同。 土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化;而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構(gòu)成。 此外，在我國，地價是指土地使用權(quán)價格，而房價一般是指所有權(quán)價格。 5、。 在房地產(chǎn)價格中，土地價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性十分重要。 (一)土地價格的特殊性1.土地價格構(gòu)成的特殊性地價是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動和靈活勞動所創(chuàng)造的價值。 2.價格機(jī)制決定的特殊性地價主要由地租或收益所決定，即由土地的使用價值決定。 影響土地使用價值的因素很多。 3.市場供求關(guān)系的特殊性土地的供給彈性小，土地價格主要受需求方面影響。 4.價格呈不斷增長趨勢土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特性。 (二)房地產(chǎn)價格的特性1.房地產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性房地產(chǎn)價格分為地價(使用權(quán)價格)和房價(所有權(quán)價格)。 2.房地產(chǎn)。 6、價格具有明顯的區(qū)域性、個別性房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。 3.房地產(chǎn)價格具有較強(qiáng)的政策性政府的干預(yù)二.房地產(chǎn)價格的種類(一)按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格(土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格)1.土地價格(1)基準(zhǔn)地價:城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價(2)標(biāo)定地價:政府根據(jù)管理需要，評估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權(quán)的價格(3)出讓底價:是政府在出讓土地使用權(quán)時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價(4)轉(zhuǎn)讓價格:土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)出售或租賃的價格(5)其他價格2.建筑物價格(純建筑物部分的價格。