北京老樓改造原地重建方案旨在通過拆除和重建技術(shù)，提升城市居住環(huán)境與建筑質(zhì)量。該方案強調(diào)了在保護歷史文化遺產(chǎn)的同時，實現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。具體措施包括：，，1. 評估與規(guī)劃：對老舊住宅樓進行全面評估，制定詳細的改造計劃，確保項目符合城市規(guī)劃和法規(guī)要求。，2. 拆除工程：采用先進的拆除技術(shù)和設備，確保安全、高效地完成舊樓拆除工作。，3. 地基加固與結(jié)構(gòu)修復：針對老舊建筑的地基和結(jié)構(gòu)問題，進行加固處理，提高建筑的穩(wěn)定性和安全性。，4. 新建筑設計：聘請專業(yè)設計師，根據(jù)原樓特點和周邊環(huán)境，設計具有現(xiàn)代感且符合功能需求的新建筑。，5. 施工與管理：采用科學的施工方法和嚴格的管理制度，確保工程質(zhì)量和進度。，6. 后期維護：建立完善的物業(yè)管理體系，定期對新建筑進行檢查和維護，確保其長期穩(wěn)定運行。

一、政策依據(jù)

自2020年6月，北京市印發(fā)《關(guān)于開展危舊樓房改建試點工作的意見》(京建發(fā)〔2020〕178號)，明確經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過翻建、改建或適當擴建方式進行改造。

2024年市住建委發(fā)布的《北京市危舊住宅樓拆除重建技術(shù)導引》進一步明確相關(guān)技術(shù)標準和實施要求：

（一）適用范圍

適用于經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門認定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎設施損壞缺失、存在重大安全隱患和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價值，或加固方式嚴重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊住宅樓。若為歷史建筑則需依據(jù)國家和北京市歷史建筑保護利用的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）基本原則

1. 不增加原有居民戶數(shù)
   • 核心區(qū)外除歷史文化街區(qū)和重點地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建筑規(guī)模增量原則上不應超過規(guī)劃許可或房屋登記建筑規(guī)模的30%。若超過30%，需經(jīng)專家和有關(guān)部門組織專項評審會審定通過。
   • 對于歷史文化街區(qū)和其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)、規(guī)劃道路、綠地、廣場、水域以及政務功能要求高的重點地區(qū)，以及主要交通干線兩側(cè)的危舊住宅樓，應按照相關(guān)規(guī)定進行騰退置換，引導居民異地安置。核心區(qū)內(nèi)除歷史文化街區(qū)和重點地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項目，地上建筑規(guī)模增量應嚴格管控，并經(jīng)專項評審會審定通過。
2. 保證居民戶內(nèi)使用面積不減少并優(yōu)化布局
   • 合理優(yōu)化戶內(nèi)各功能空間布局。本市將危舊住宅樓分為簡易型住宅樓(房)和套型住宅樓兩類。對于非成套住宅套內(nèi)可適當增加廚房、衛(wèi)生間面積（廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米）；對于成套住宅，原則上原建筑面積大于70平方米的套型不再增加套內(nèi)建筑面積，原建筑面積小于70平方米的套型，且原廚房、衛(wèi)生間面積小于最低標準的，可以適當增加達到最低標準。
3. 完善公共服務配套及市政基礎設施
   • 把非機動車及機動車位、市政設施、公共服務配套等設計合理融入拆除重建項目。對于單棟拆除重建項目，應利用周邊場地條件及社會停車場，新配置的非機動車和機動車停車位數(shù)量原則上不應低于認定的原有數(shù)量。

二、實施流程示例（以豐臺區(qū)馬家堡路68號院2號樓為例）

（一）確定試點

1. 2020年9月，豐臺區(qū)房管局召開專題會，初步確定馬家堡路68號院2號樓為豐臺區(qū)危舊樓改造試點。該樓建于1977年，為4層磚混結(jié)構(gòu)筒子樓，多數(shù)房間面積為15.7平方米，存在設施老化、不滿足消防安全要求等問題，如樓道公共走廊堆滿煤氣罐，通道狹窄，存在重大消防安全隱患等。

（二）居民參與決策

1. 各階段居民均有參與，從改建意向征詢到實施方案公示，實施主體充分聽取居民意見，完善設計方案。馬家堡路68號院2號樓項目居民征詢率、參與率、簽約率均達到100%。居民可提出意見，如樓內(nèi)居民提出的意見促使方案不斷修改完善，最終2023年9月4日，樓內(nèi)90戶居民全部完成簽約，項目正式立項。

（三）方案實施

1. 原拆原建模式
   • 拆除老舊樓房，在原址再建新樓。馬家堡路68號院2號樓采取原拆原建方式，將從原有的4層擴建至地上6層，充分利用可用空間，整體統(tǒng)籌設計。增加電梯、無障礙通道等，適當增加室內(nèi)使用面積，室內(nèi)布置廚房、衛(wèi)生間，改善居民居住條件；同時擴建地下空間，地下一層將增加商服空間，滿足居民日常購物需求，解決老樓安全隱患問題。
2. 項目進展
   • 2023年11月，馬家堡路68號院2號樓騰空后被拆除，新樓于2024年3月全面開工，預計2026年居民可搬進新居。

北京老樓改造政策最新動態(tài)

老樓改造居民參與度提升策略

北京老樓改造后的房價趨勢

老樓改造中的歷史文化保護措施