北京老舊小區(qū)改造政策標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了老舊小區(qū)的改造目標(biāo)、原則和實(shí)施步驟。改造目標(biāo)包括提高居住環(huán)境質(zhì)量、增強(qiáng)小區(qū)功能和提升居民生活質(zhì)量。改造原則強(qiáng)調(diào)以人為本，注重居民需求，并堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場運(yùn)作相結(jié)合。實(shí)施步驟分為前期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、后期管理四個(gè)階段，每個(gè)階段都有明確的工作內(nèi)容和要求。還明確了資金籌措、政策支持和監(jiān)督管理等方面的措施，以確保改造工作的順利進(jìn)行和成效。

一、老舊小區(qū)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

自《北京市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二0三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》通過后，北京老舊小區(qū)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)至2000年底前建成的小區(qū)。之前根據(jù)北京市《老舊小區(qū)綜合整治工作方案(2018 - 2020年)》，優(yōu)先實(shí)施整治的小區(qū)包括：1990年以前建成、尚未完成抗震節(jié)能改造的小區(qū)，1990年以后建成、住宅樓房性能或節(jié)能效果未達(dá)到民用建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)50%的小區(qū)，以及經(jīng)鑒定部分住宅樓房已成為危房且沒有責(zé)任單位承擔(dān)改造工作的小區(qū)。不過2000年之前的可列入老舊小區(qū)范圍是廣義概念，是否納入改造還需看各小區(qū)實(shí)際情況，如是否節(jié)能不達(dá)標(biāo)、小區(qū)居民意見是否統(tǒng)一等。

二、改造項(xiàng)目范圍標(biāo)準(zhǔn)

（一）綜合改造項(xiàng)目

1. 節(jié)能綜合改造：針對老舊小區(qū)的節(jié)能問題進(jìn)行改造，例如樓本體的節(jié)能改造，主要為解決冬季室溫低的問題等。
2. 抗震節(jié)能綜合改造：既考慮抗震方面的改造需求，也包含節(jié)能相關(guān)的改造內(nèi)容。
3. 單項(xiàng)改造和環(huán)境整治：
   • 單項(xiàng)改造：包括樓內(nèi)上下水管線改造、公共區(qū)域市政專業(yè)管線改造、適老化改造等。每年按照不低于基礎(chǔ)類改造總量20%的標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)抗震、節(jié)能綜合改造項(xiàng)目，同時(shí)加大力度推進(jìn)改造周期短、當(dāng)年能見效的單項(xiàng)改造項(xiàng)目，如上下水改造（解決市民家里管道漏水堵塞問題）、增加樓梯間和單元門扶手、無障礙坡道（解決老年人出行問題）、線纜規(guī)整、架空線入地、室外管線改造（排除飛線蜘蛛網(wǎng)、解決雨污分流和排水問題）等。
   • 環(huán)境整治項(xiàng)目：如增加居民休閑空間，緩解出行和停車問題等也在支持實(shí)施范圍內(nèi)。
4. 危舊樓改建：建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專業(yè)檢測單位鑒定沒有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。改建后可給居民房屋適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)浴面積等。例如建外街道光華里5、6號樓危舊樓房改建試點(diǎn)項(xiàng)目，該樓建于20世紀(jì)50年代，存在居民合居問題，進(jìn)行改建后采用三層鋼結(jié)構(gòu)，在外墻、屋面、地面增加保溫層，采用節(jié)能型門窗。

三、住房公積金貸款期限核定標(biāo)準(zhǔn)（針對改造后的老舊小區(qū)住房）

對于完成老舊小區(qū)改造的住房，房屋可貸年限從低于房屋剩余使用年限減三年（磚混結(jié)構(gòu)50年/鋼混結(jié)構(gòu)60年 - 房屋使用年限 - 3年）優(yōu)化為低于剩余土地使用年限減三年。公積金貸款經(jīng)辦部門最終根據(jù)房屋可貸年限、借款人年齡等因素確定借款人最長貸款期限。此政策有效解決老舊小區(qū)住房買賣中因房屋使用年限較長導(dǎo)致貸款期限較短的問題，減輕借款人購房及還款壓力，具體表現(xiàn)如下：

1. 貸不了變?yōu)橘J得了：例如借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1977年磚混住房。按原政策，無法辦理公積金貸款。此次政策優(yōu)化后，在符合其他貸款條件的情況下，借款人可申請公積金貸款，貸款期限最長20年（20年 = 70年 - (2024 - 1977)- 3年），首套住房的貸款金額93萬元。
2. 貸的短、貸的少變?yōu)橘J的長、貸的多：例如借款人單身、個(gè)人月繳存額1250元、繳存比例12%，購買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房。按原政策，在符合其他貸款條件的情況下，借款人最長可申請的貸款期限為10年（10年 = 50年 - (2024 - 1987)- 3年），首套住房的貸款金額最多為53萬元。此次政策優(yōu)化后，在貸款條件不變的情況下，借款人的貸款期限可延長至30年（30年 = 70年 - (2024 - 1987)- 3年），貸款金額放大為120萬元，與原政策相比，相當(dāng)于增加20年貸款時(shí)間。
3. 月償還金額下降：購買一套完成老舊小區(qū)改造的1987年磚混住房，申請同等貸款額度時(shí)，月償還金額下降，有效減輕借款人還款壓力。

四、改造項(xiàng)目管理機(jī)制標(biāo)準(zhǔn)

（一）信息管理方面

建設(shè)老舊小區(qū)信息大數(shù)據(jù)平臺，進(jìn)一步梳理完善全市老舊小區(qū)基礎(chǔ)信息，將十四五期間需改造的老舊小區(qū)按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、改造需求等情況分類落圖，加強(qiáng)市區(qū)統(tǒng)籌、部門協(xié)同，實(shí)現(xiàn)信息共享、政策集成、業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)，逐步形成涵蓋老舊小區(qū)治理、改造、管理三位一體的工作平臺。

（二）改造前治理方面

1. 堅(jiān)持先治理、后改造，明確老舊小區(qū)內(nèi)違法建設(shè)、地樁地鎖、開墻打洞、群租房及地下空間違規(guī)使用等綜合治理標(biāo)準(zhǔn)。
2. 依法拆除違法建設(shè)，影響改造工程的應(yīng)在改造前拆除。通過自拆、幫拆、勸拆等形式，拆除影響改造工程的外窗護(hù)欄，保障節(jié)能改造工程質(zhì)量。
3. 全面拆除地樁地鎖，治理開墻打洞和地下空間違規(guī)使用，對群租房進(jìn)行動(dòng)態(tài)清零。

（三）計(jì)劃管理方面

1. 全面開展老舊小區(qū)體檢，深入做好群眾工作，力爭在2022年底前將需改造的老舊小區(qū)全部納入改造項(xiàng)目儲(chǔ)備庫。
2. 加快推進(jìn)危舊樓改建和簡易樓騰退項(xiàng)目，合理安排實(shí)施計(jì)劃和施工工期，減少雨季施工、冬期施工。

五、證明材料相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)

購買老舊小區(qū)改造后住房無需提供證明材料，承辦公積金二手房評估工作的評估公司及合作的商業(yè)銀行依據(jù)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委提供的老舊小區(qū)改造項(xiàng)目名單對借款人所購住房進(jìn)行房屋年限評估。

北京老舊小區(qū)改造案例分析

老舊小區(qū)改造對房價(jià)影響

改造后小區(qū)物業(yè)管理升級

老舊小區(qū)改造居民滿意度調(diào)查