土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下全稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用,依據(jù)什么現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用才是期間費用，就計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象通過分?jǐn)?而土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務(wù)處理項目或核算對象為單位算出,故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際中發(fā)生了什么的費用并且直接扣除,《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220

• 1、開發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

1、開發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設(shè)施的費用（以下全稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。依據(jù)什么現(xiàn)行財務(wù)會計制度的規(guī)定，這三項費用才是期間費用，就計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象通過分?jǐn)偂６恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細(xì)則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務(wù)處理項目或核算對象為單位算出。故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際中發(fā)生了什么的費用并且直接扣除。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，（一）財務(wù)費用中的利息支出，凡還能夠按對外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算出分?jǐn)偛⑻峁┙o金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣取，但最低又不能超過按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率計算的金額。以外房地產(chǎn)開發(fā)費用，在聽從“得到土地使用權(quán)所申請支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以上算出扣除。（二）凡沒法按轉(zhuǎn)讓手續(xù)房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒懿荒苄枰峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“拿到土地使用權(quán)所全額支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以上的話算出扣除。徹底在用自有資金，就沒利息支出的，遵循以下方法扣取。根據(jù)上述規(guī)定具體一點可以參照的比例按省級人民政府此前明確規(guī)定的比例負(fù)責(zé)執(zhí)行。要知道，在土地增值稅扣除項目中，正確的結(jié)轉(zhuǎn)利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的最重要一環(huán)。筆者警告納稅人再注意的是，利息扣除相應(yīng)時沒法過分關(guān)注100元以內(nèi)幾個問題。

資本化利息應(yīng)劃屬財務(wù)費用中直接扣除

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，需要審核利息支出時應(yīng)主要關(guān)注：（一）是否是將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中變動至變更土地性質(zhì)費用。（二）分期開發(fā)項目也可以同時開發(fā)多個項目的，其全面的勝利的一般性貸款的利息支出，是否是聽從項目合不合理分?jǐn)?。（三）用來閑置專項借款對外投資取得收益，其收益一般是否需要沖減利息支出?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時，早沖減房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算出扣掉。而明確的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號借款費用》規(guī)定，從事行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為旗下房地產(chǎn)而發(fā)行債券資金所不可能發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應(yīng)計入或是房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應(yīng)記入財務(wù)費用。納稅人在計算土地增值稅應(yīng)稅收入時尤其要特別注意，在房地產(chǎn)完工前已記入關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分早在“的新土地和新建房及配套設(shè)施的成本”中，但，土地增值稅清算時，早能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于什么資本化的利息支出，肯定不能在開發(fā)成本扣除，完全是決定至財務(wù)費用中換算扣除。同時，還應(yīng)再注意憑借閑置專項借款對外投資拿到收益，其收益要沖減利息支出。

嚴(yán)重違反常規(guī)的利息支出不不能扣除

土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條（三）第二款規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓后房地產(chǎn)項目換算分?jǐn)偅⑿枰峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，容許應(yīng)代扣取，但高了肯定不能超過按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率算出的金額。《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規(guī)定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定想執(zhí)行，達到上浮幅度的部分不不允許扣掉；（二）對此將近貸款期限的利息部分和加罰的利息不不能扣取。對根據(jù)上述規(guī)定規(guī)定，納稅人應(yīng)最重要的注意財務(wù)費用中只能提供了金融機構(gòu)證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才愿意土地增值扣稅扣除相應(yīng)。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構(gòu)全面的勝利的借款利息，如果沒有又不能可以提供金融機構(gòu)證明的，就算是還能夠按有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目可以計算分?jǐn)偛匆?guī)定記入財務(wù)費用，也又不能在土地價值增值扣稅扣除。

未求實際支付的利息支出不不允許扣掉

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定，（一）在土地增值稅清算中，算出納稅調(diào)整金額時，其換算發(fā)生的支出應(yīng)在全面的勝利但未取得法律有規(guī)定憑據(jù)的不得擅入扣除。（二）應(yīng)納稅所得額金額中所資產(chǎn)卡片的事故處理費成本和費用，要是實際中突然發(fā)生的。（三）應(yīng)納稅所得額金額應(yīng)在確切地在各納稅調(diào)整中分別歸集，不得擅入混淆不清。（四）扣除項目金額中所結(jié)轉(zhuǎn)的事故處理費成本和費用需要是在清償項目開發(fā)中再突然發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)由分?jǐn)偟?。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時旗下多個項目的，或是同一項目中建成不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)明確的受益對象，區(qū)分比較合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。（六）對同一類事項，應(yīng)采取措施完全相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定規(guī)定為準(zhǔn)。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務(wù)人通過有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門的法規(guī)可以設(shè)置賬簿，依據(jù)受法律保護、最有效憑證記賬，并且核算?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)到納稅人使用不要什么規(guī)定發(fā)票特別是是沒有填開確認(rèn)付款方全稱的發(fā)票，再不不能納稅人作用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務(wù)報銷。依據(jù)是什么上述事項規(guī)定，納稅人已實際申請支付的利息且能夠提供給都是假的、合法嗎、有效的支付憑據(jù)，才可明確的規(guī)定在土地增值稅稅前列支。要不然，未實際中直接支付的或是沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不不允許扣取。