土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設施的費用（以下全稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用,依據(jù)什么現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用才是期間費用，就計入當期損益，不按成本核算對象通過分攤,而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務處理項目或核算對象為單位算出,故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際中發(fā)生了什么的費用并且直接扣除,《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220

• 1、開發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

1、開發(fā)企業(yè)借款利息在土地增值稅清算中的扣除

土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定，的新土地和新建房及配套設施的費用（以下全稱房地產(chǎn)開發(fā)費用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。依據(jù)什么現(xiàn)行財務會計制度的規(guī)定，這三項費用才是期間費用，就計入當期損益，不按成本核算對象通過分攤。而土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的帳務處理項目或核算對象為單位算出。故另外土地增值稅納稅調(diào)整的房地產(chǎn)開發(fā)費用，不能不能按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際中發(fā)生了什么的費用并且直接扣除。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條規(guī)定，（一）財務費用中的利息支出，凡還能夠按對外轉讓房地產(chǎn)項目計算出分攤并提供給金融機構證明的，允許據(jù)實扣取，但最低又不能超過按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率計算的金額。以外房地產(chǎn)開發(fā)費用，在聽從“得到土地使用權所申請支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以上算出扣除。（二）凡沒法按轉讓手續(xù)房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能不能需要提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“拿到土地使用權所全額支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以上的話算出扣除。徹底在用自有資金，就沒利息支出的，遵循以下方法扣取。根據(jù)上述規(guī)定具體一點可以參照的比例按省級人民政府此前明確規(guī)定的比例負責執(zhí)行。要知道，在土地增值稅扣除項目中，正確的結轉利息支出是計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的最重要一環(huán)。筆者警告納稅人再注意的是，利息扣除相應時沒法過分關注100元以內(nèi)幾個問題。

資本化利息應劃屬財務費用中直接扣除

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十七條規(guī)定，需要審核利息支出時應主要關注：（一）是否是將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中變動至變更土地性質費用。（二）分期開發(fā)項目也可以同時開發(fā)多個項目的，其全面的勝利的一般性貸款的利息支出，是否是聽從項目合不合理分攤。（三）用來閑置專項借款對外投資取得收益，其收益一般是否需要沖減利息支出?！秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第三條（四）規(guī)定，土地增值稅清算時，早沖減房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算出扣掉。而明確的《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)〔2009〕31號文件和《企業(yè)會計準則第17號借款費用》規(guī)定，從事行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的企業(yè)為旗下房地產(chǎn)而發(fā)行債券資金所不可能發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工前，應計入或是房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在房地產(chǎn)完工后，應記入財務費用。納稅人在計算土地增值稅應稅收入時尤其要特別注意，在房地產(chǎn)完工前已記入關聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出部分早在“的新土地和新建房及配套設施的成本”中，但，土地增值稅清算時，早能計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的屬于什么資本化的利息支出，肯定不能在開發(fā)成本扣除，完全是決定至財務費用中換算扣除。同時，還應再注意憑借閑置專項借款對外投資拿到收益，其收益要沖減利息支出。

嚴重違反常規(guī)的利息支出不不能扣除

土地增值稅暫行條例實施細則第七條（三）第二款規(guī)定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓后房地產(chǎn)項目換算分攤，并需要提供金融機構證明的，容許應代扣取，但高了肯定不能超過按商業(yè)銀行獵殺者同期貸款利率算出的金額?！敦斦俊叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第八條規(guī)定，（一）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定想執(zhí)行，達到上浮幅度的部分不不允許扣掉；（二）對此將近貸款期限的利息部分和加罰的利息不不能扣取。對根據(jù)上述規(guī)定規(guī)定，納稅人應最重要的注意財務費用中只能提供了金融機構證明的不含逾期利息和罰息的利息支出，才愿意土地增值扣稅扣除相應。言外之意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從非金融機構全面的勝利的借款利息，如果沒有又不能可以提供金融機構證明的，就算是還能夠按有償轉讓房地產(chǎn)項目可以計算分攤并按規(guī)定記入財務費用，也又不能在土地價值增值扣稅扣除。

未求實際支付的利息支出不不允許扣掉

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條規(guī)定，（一）在土地增值稅清算中，算出納稅調(diào)整金額時，其換算發(fā)生的支出應在全面的勝利但未取得法律有規(guī)定憑據(jù)的不得擅入扣除。（二）應納稅所得額金額中所資產(chǎn)卡片的事故處理費成本和費用，要是實際中突然發(fā)生的。（三）應納稅所得額金額應在確切地在各納稅調(diào)整中分別歸集，不得擅入混淆不清。（四）扣除項目金額中所結轉的事故處理費成本和費用需要是在清償項目開發(fā)中再突然發(fā)生的或應當由分攤的。（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時旗下多個項目的，或是同一項目中建成不同類型房地產(chǎn)的，應明確的受益對象，區(qū)分比較合理的分配方法，分攤共同的成本費用。（六）對同一類事項，應采取措施完全相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定規(guī)定為準。稅收征管法第十九條規(guī)定，納稅人、扣繳義務人通過有關法律、行政法規(guī)和國務院財政、稅務主管部門的法規(guī)可以設置賬簿，依據(jù)受法律保護、最有效憑證記賬，并且核算?！秶叶悇湛偩株P于進一步加強普通發(fā)票管理工作的通知》（國稅發(fā)〔2008〕80號）規(guī)定，在日常檢查中發(fā)現(xiàn)到納稅人使用不要什么規(guī)定發(fā)票特別是是沒有填開確認付款方全稱的發(fā)票，再不不能納稅人作用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。依據(jù)是什么上述事項規(guī)定，納稅人已實際申請支付的利息且能夠提供給都是假的、合法嗎、有效的支付憑據(jù)，才可明確的規(guī)定在土地增值稅稅前列支。要不然，未實際中直接支付的或是沒有合法憑據(jù)的利息支出，都不不允許扣取。